Contratto preliminare di vendita ma l’appartamento è privo del certificato di abitabilità

I protagonisti della vicenda avevano sottoscritto un contratto preliminare di vendita di un appartamento privo però del certificato di agibilità.

Il promittente venditore si era attivato ed aveva presentato domanda di sanatoria che veniva rigettata; il provvedimento (di rigetto) veniva impugnato dinanzi al TAR

I promissari acquirenti convenivano quindi parte venditrice per ottenere la dichiarazione di nullità per impossibilità dell’oggetto del preliminare o, in subordine, la risoluzione del preliminare per inadempimento del promittente alienante.

Il Giudice di primo grado pronunciava la risoluzione del preliminare e condannava il venditore alla restituzione della caparra confirmatoria versata.

In appello la decisione viene ribaltata: una clausola del preliminare stabiliva che le parti avrebbero subordinato la risoluzione del contratto alla mancata positiva conclusione del giudizio amministrativo.

Inoltre, non era stato stabilito un termine essenziale per la consegna del certificato di abitabilità entro la data pattuita per la stipula del definitivo.

I promissari acquirenti propongono ricorso in Cassazione che ha parzialmente accolto il gravame.

La Cassazione chiarisce che l’effetto solutorio connesso al mancato ottenimento, entro una determinata scadenza temporale, di un provvedimento amministrativo per ragioni non ascrivibili al comportamento dei contraenti, fosse riconducibile alla mancata verificazione di un evento futuro ed incerto e, conseguentemente, deve qualificarsi come condizione risolutiva negativa.

Al contempo viene però precisato che “l’azione giudiziale proposta non era mirata all’accertamento della verificazione di tale condizione, il cui mancato avveramento avrebbe dovuto escludere che il preliminare fosse privo di effetti ab origine, senza alcuna ulteriore statuizione”.

In altre parole, «una volta accertato che l’evento futuro e incerto contemplato nella condizione risolutiva non si era verificato, la Corte d’appello non avrebbe potuto farne derivare, in via automatica, il rigetto della domanda di risoluzione rispetto agli inadempimenti puntualmente dedotti, ma avrebbe dovuto, invece, verificare l’incidenza qualitativa e subiettiva di tali inadempimenti ai fini della declaratoria di risoluzione».

La Corte accoglie il ricorso ed enuncia i seguenti due principi di diritto:

1. allorché non si avveri l’evento futuro e incerto contemplato in una condizione risolutiva, il giudice deve prendere in considerazione le imputate inadempienze ai fini della domanda di risoluzione e pronunciarsi sulla stessa;
2. a fronte della proposizione di una domanda di risoluzione del contratto preliminare di vendita immobiliare per inadempimento del promittente alienante all’obbligo di sanare l’abuso correlato alla variazione della destinazione d’uso del bene, è necessario verificare, in base alle circostanze concrete desumibili dal quadro probatorio offerto, che le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili.