Accessione e indennizzo: quando il tempo fa la differenza

Il caso oggi in esame affronta un’interessante questione in materia di accessione e, in particolare, sul termine di decorrenza della prescrizione del diritto all’indennizzo spettante al terzo costruttore.

La vicenda trae origine dalla richiesta di indennizzo avanzata da una donna che aveva installato un edificio prefabbricato su un terreno altrui, confidando nelle dichiarazioni verbali dei proprietari che avevano manifestato l’intenzione di donarle il terreno. I proprietari, dopo aver ottenuto una concessione in sanatoria, avevano invece ottenuto il rilascio del bene. Il Tribunale di Tivoli aveva dichiarato prescritto il diritto all’indennizzo, mentre la Corte d’Appello aveva parzialmente accolto la domanda condannando i proprietari al pagamento.

La Suprema Corte, con la recentissima ordinanza del 12 novembre in commento, affronta diverse questioni rilevanti.

In primo luogo viene approfondito il tema dell’operatività del principio dell’accessione. La Cassazione ribadisce che l’art. 936 c.c. non deroga al principio dell’accessione: il proprietario del suolo acquista automaticamente la proprietà delle costruzioni realizzate da terzi con materiali propri. Il terzo costruttore non può mai acquisire la proprietà del suolo sul quale ha edificato, ma può solo vantare, ricorrendone i presupposti, un diritto all’indennizzo.

In secondo luogo, con riguardo al diritto all’indennizzo e i suoi presupposti, si precisa che l’indennizzo è dovuto quando (i) le opere sono state realizzate a scienza e senza opposizione del proprietario, e (ii) il costruttore era in buona fede.

In questi casi, il proprietario perde il diritto di chiedere la rimozione (c.d. ius tollendi) ed è obbligato a corrispondere l’indennizzo.

Il punto cruciale della decisione riguarda l’individuazione del momento in cui sorge il diritto all’indennizzo. La Corte chiarisce che questo coincide con il momento in cui il proprietario non può più esercitare lo ius tollendi, e vale a dire allo scadere dei sei mesi dalla conoscenza delle opere, ovvero immediatamente, in caso di sua consapevolezza e non opposizione.

Infine, dal punto di vista della prescrizione, la Cassazione corregge l’interpretazione della Corte d’Appello, stabilendo che il termine di prescrizione decorre non dal rilascio del bene, ma dal momento in cui il proprietario non può più esercitare lo ius tollendi. Questo perché il diritto all’indennizzo trova il suo fondamento nel vantaggio economico che deriva al proprietario del fondo dall’incorporazione dell’opera.