È legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il rogito in assenza del certificato di agibilità?

Non è infrequente che il venditore di un immobile convochi il promissario acquirente, dinanzi al notaio, per la stipula del contratto definitivo, alla data convenuta, pur in assenza del certificato di abitabilità dell’immobile.

In tal caso, tuttavia, il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il rogito deve considerarsi legittimo.

A stabilirlo è la Cassazione, nella recentissima pronuncia n. 24317 del 5 agosto scorso.

Nel caso esaminato, il promissario acquirente di un immobile aveva citato in giudizio la società promittente venditrice ai sensi dell’art. 2932 c.c., al fine di ottenere una pronuncia costitutiva degli effetti traslativi della proprietà, in esecuzione specifica di una scrittura privata stipulata due anni prima e avente ad oggetto il preliminare di vendita di un appartamento in corso di costruzione, nonché la riduzione del corrispettivo, inizialmente pattuito, alla luce dei vizi dell’immobile. Secondo le argomentazioni dell’attore, peraltro, alla data concordata per la conclusione del rogito, non era ancora stato rilasciato, dal Comune, il certificato di agibilità.

Nel costituirsi in giudizio, la società convenuta aveva eccepito la risoluzione di diritto del contratto preliminare, a causa del rifiuto opposto da parte attrice di comparire dinanzi al notaio, nonostante le molteplici convocazioni.

In sede di primo e secondo grado di giudizio il Tribunale e la Corte d’appello avevano ritenuto fondate le ragioni della società venditrice e rigettato le domande di parte attrice.

Secondo la differente opinione della Cassazione, invece, proprio l’assenza del certificato di agibilità, alla data convenuta per la stipula del contratto definitivo, rende giustificato il rifiuto del promissario acquirente di addivenire alla stipula del rogito.

Ad avviso della Suprema Corte, infatti “la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o di agibilità), pur non incidendo sul piano della validità del contratto, integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene”.

Tanto premesso, la pronuncia merita attenzione anche sotto un ulteriore profilo.

Come chiarito dalla Cassazione, infatti, contestualmente alla domanda di esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, il promissario acquirente può chiedere la riduzione del prezzo per i vizi della cosa oggetto della promessa o, in alternativa, la condanna del promittente venditore all’eliminazione di tali vizi.

Trattasi, difatti, di rimedi di carattere generale, previsti per i contratti sinallagmatici, che ben possono essere invocati laddove il promittente venditore abbia violato gli impegni traslativi assunti.

Sulla scorta delle argomentazioni che precedono, la Suprema Corte ha ritenuto pienamente fondate le domande di parte attrice, rinviando la causa alla Corte d’appello competente, in diversa composizione, per un nuovo esame del caso.