Le verifiche preliminari necessarie per valutare la fattibilità di un intervento con Superbonus 110% non costituiscono opere di manutenzione straordinaria né innovazioni edilizie. Per questo motivo, la loro approvazione da parte dell’assemblea condominiale non comporta l’obbligo di costituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135, n. 4 c.c.. È questo il principio ribadito dalla Corte d’appello di Milano con la sentenza n. 1971/2025.
La vicenda: una delibera contestata per mancanza del fondo
Nel caso esaminato, un condomino aveva impugnato la delibera con cui l’assemblea aveva approvato sia l’affidamento delle verifiche urbanistiche e tecniche preliminari per valutare l’ammissibilità degli interventi con Superbonus, sia la copertura delle spese iniziali necessarie per tali controlli. L’appellante riteneva la decisione nulla perché non era stato costituito il fondo speciale obbligatorio in caso di lavori straordinari.
La decisione della Corte d’Appello: niente fondo per le verifiche
La Corte, tuttavia, ha respinto le doglianze con una motivazione chiara e inequivocabile. Le verifiche preliminari, infatti, non sono veri e propri lavori edilizi, ma semplici accertamenti tecnici che consentono di comprendere se gli interventi possano essere realizzati, in quali modalità e con quali margini di convenienza.
Inoltre, le spese approvate avevano carattere eventuale e condizionato all’esito delle verifiche stesse, e non costituivano quindi un importo certo e definitivo, come invece avviene quando si approvano opere straordinarie con progetti già definiti e preventivi dettagliati. Per tali ragioni, l’assemblea non era tenuta a costituire alcun fondo speciale.
Implicazioni pratiche per condomini e amministratori
La decisione produce ricadute pratiche significative: gli amministratori e i condomini possono approvare senza difficoltà le spese relative agli studi di fattibilità, sapendo che l’obbligo di accantonare il fondo scatterà soltanto nel momento in cui saranno deliberati i lavori straordinari veri e propri, corredati da costi chiari, determinati e vincolanti.
In questo modo si evita di appesantire la fase preliminare con oneri economici non necessari, favorendo un avvio più semplice e rapido delle pratiche collegate al Superbonus.
30.10.2025
