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Locazioni e Covid: no alla risoluzione, sì alla riduzione

Il Tribunale di Reggio Calabria, nel pronunciarsi in merito al dibattuto tema delle locazioni commerciali ai tempi del Covid-19, ha compiuto un’analisi approfondita sia della legislazione d’emergenza, sia del complessivo sistema di diritto vigente, offrendo una felice sintesi di tutte le dispute e le riflessioni dottrinali e giurisprudenziali susseguitesi negli ultimi due anni. 

Anche in questo caso, la pronuncia ha preso le mosse dalla domanda di risoluzione di un contratto di locazione ad uso commerciale avanzata dal locatore nei confronti del conduttore, sull’assunto che quest’ultimo avesse sospeso il pagamento dei canoni da marzo a maggio 2020 e, successivamente, ripreso i pagamenti in maniera parziale, operando un’auto riduzione dei canoni. 

Nel costituirsi  in giudizio, il conduttore non aveva contestato l’esposizione dei fatti esposti dall’attore, evidenziando, tuttavia, di essersi trovato nell’impossibilità oggettiva di adempiere nei termini contrattualmente pattuiti a causa della nota emergenza sanitaria che aveva colpito il Paese e, in conseguenza della quale, le autorità governative avevano fatto divieto di espletare le attività commerciali non di prima necessità. Sulla scorta di tali circostanze, il conduttore aveva spiegato domanda riconvenzionale con la quale aveva richiesto la riduzione nella misura del 50% del canone locativo per tutto il periodo di emergenza sanitaria. 

Ebbene, quasi a voler tirare le fila di un dibattito durato due anni, il Tribunale di Reggio Calabria ha evidenziato come vada senz’altro riconosciuto al conduttore il diritto ad ottenere una riduzione del canone nel periodo oggetto di contestazione posto che l’emergenza “ha comportato senz’altro una compressione nel godimento del bene locato, sotto il profilo non della sua detenzione (che è rimasta al conduttore), quanto piuttosto della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale, entrambe prestazioni che rientrano nell’obbligo del locatore di mantenere la cosa locata, nel corso del rapporto “in stato da servire all’uso convenuto” (art. 1575)”. 

D’altronde, è la stessa disciplina generale delle locazioni, volta a preservare la corrispettività delle prestazioni e a rimediare ad eventuali alterazioni del sinallagma contrattuale, a garantire al conduttore una riduzione del canone laddove intervengano cause sopravvenute ed eccezionali, indipendenti dalla volontà dei contraenti (si vedano al riguardo, afferma il citato Tribunale, gli art. 1578 e 1581 che consentono al conduttore di domandare una riduzione del canone in caso di vizi originari o sopravvenuti). 

Ed è proprio in linea con tale contesto normativo che la legislazione d’emergenza ha previsto una riduzione dei canoni di locazione per palestre, piscine e impianti sportivi, per il periodo emergenziale, nella misura del 50%. 

Il Tribunale citato, tuttavia, compie un passo in più, affermando che, pur in assenza di una disciplina ad hoc per le locazioni commerciali, la riduzione del canone vada riconosciuta anche alle locazioni ad uso commerciale posto che apparirebbe irragionevole, perché privo di valida giustificazione, applicare un trattamento diverso a situazioni sostanzialmente identiche. 

Sul punto, ricorda il Tribunale di Reggio Calabria, è intervenuto anche l’Ufficio del Massimario della Corte Suprema di Cassazione che, con la ormai nota Relazione dell’8 luglio 2020 n. 56, ha dato il via libera alla rinegoziazione dei contratti di locazione ad uso commerciale, divenuti troppo onerosi per gli imprenditori, facendo leva sui principi di buona fede e correttezza

Alla luce delle considerazioni sovra esposte e in applicazione dei principi delineati, il Giudice chiamato a pronunciarsi sulla vicenda ha rigettato la domanda avanzata dal locatore, volta ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione, rilevando come, nel caso in esame, l’emergenza nazionale non consenta di ritenere il mancato esatto inadempimento da parte del conduttore di gravità tale da condurre allo scioglimento del vincolo e ha disposto che, limitatamente al periodo marzo 2020 – maggio 2020 e novembre 2020 – marzo 2021, il conduttore sia tenuto al pagamento del canone locativo nella misura del 50%. 

Trib. Reggio Calabria, Sez. I, marzo 2022, n. 373

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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