Il mancato pagamento dei canoni può determinare la risoluzione del leasing immobiliare, ma la clausola risolutiva espressa deve confrontarsi con la soglia inderogabile prevista dalla legge n. 124/2017. Il Tribunale di Bolzano ha dichiarato risolto un contratto per undici mensilità insolute, nonostante la comunicazione stragiudiziale non fosse stata ricevuta dall’utilizzatore, e ha ordinato la restituzione dell’immobile.
Tribunale di Bolzano, Sez. I civ., 22 gennaio 2026, n. 61
La fattispecie: undici canoni insoluti
Una società concedente chiedeva la risoluzione di un leasing immobiliare stipulato nel 2008, della durata di diciotto anni, avente ad oggetto un locale commerciale. Il contratto prevedeva una clausola risolutiva espressa in caso di ritardo nel pagamento di due canoni, anche non consecutivi.
A fronte di undici mensilità rimaste insolute tra giugno 2023 e aprile 2024, la concedente aveva comunicato di volersi avvalere della clausola. La PEC, tuttavia, non era stata ricevuta perché la casella della destinataria risultava inibita alla ricezione. Ottenuto anche un decreto ingiuntivo non opposto per i canoni scaduti, la concedente agiva per la risoluzione e la riconsegna del bene. L’utilizzatrice si costituiva soltanto dopo la rimessione della causa in decisione.
La soglia legale prevale sul contratto
Il giudice ha richiamato l’art. 1, comma 137, della legge n. 124/2017, secondo cui, nel leasing immobiliare, costituisce grave inadempimento il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due trimestrali, anche non consecutivi, oppure di un importo equivalente
Il Tribunale inoltre chiarisce, richiamando un orientamento giurisprudenziale consolidato, che la disciplina si applica quando i presupposti della risoluzione si verificano dopo la sua entrata in vigore, anche se il contratto è precedente.
Di conseguenza, eventuali accordi privati che prevedevano lo scioglimento del contratto per ritardi più lievi perdono efficacia.
Nel caso specifico, dal momento che erano undici le rate non pagate (superando ampiamente il limite stabilito dalla legge) e che l’insolvenza era già stata confermata da un provvedimento del giudice diventato esecutivo, l’inadempimento è risultato pienamente provato.
La domanda giudiziale vale come dichiarazione
Secondo il Tribunale mancata ricezione della comunicazione a mezzo PEC non precludeva l’accoglimento della domanda, in quanto la volontà di avvalersi della clausola risolutiva può essere manifestata anche in giudizio. In tale ipotesi, la risoluzione opera dalla domanda, senza retroagire a un momento anteriore (Cassazione civ., 27 ottobre 1975, n. 3575).
Pertanto, la risoluzione veniva dichiarata con effetto dal 25 luglio 2025, data di notificazione dell’atto introduttivo, con condanna dell’utilizzatrice all’immediata restituzione dell’immobile.
Considerazioni conclusive
La pronuncia evidenzia l’importanza di verificare tanto la gravità dell’inadempimento alla luce della disciplina imperativa, quanto le modalità di esercizio del diritto di risoluzione. Sul piano operativo, una comunicazione stragiudiziale non perfezionata non rende necessariamente impraticabile la tutela del concedente: la domanda giudiziale può consentire di ottenere la risoluzione, ma ne determina la decorrenza.
24.07.2026
