Il codice civile stabilisce che nei casi in cui il prezzo della compravendita è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si realizza una diminuzione o un supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto.
Nel caso qui affrontato la società Alfa, titolare di un contratto di leasing immobiliare, ha citato in giudizio l’impresa cedente contestando, tra le altre cose, la minore estensione dell’immobile oggetto di compravendita, e chiedendo al Tribunale la riduzione del prezzo di acquisto per ridotta metratura.
Il giudice di primo grado respingeva la domanda attorea, rilevando il fatto che la vendita era stata convenuta a corpo e non a misura e, per tali ragioni, la difformità di estensione risultava ininfluente, essendo il valore indicato meramente indicativo.
La Corte d’appello adita ha confermato il rigetto delle pretese di Alfa, ritenendo che il rimedio previsto dall’art. 1538 c.c. si applicherebbe soltanto nell’ipotesi in cui una delle parti venga a conoscenza, in epoca successiva alla vendita, della minor consistenza del bene venduto. E siccome, nel caso in esame, le parti avevano comunque stipulato il definitivo, ciò lasciava intendere il comune intento di dar seguito al negozio, rinunciando a sollevare eccezioni sulla non congruità del prezzo ed a richiedere la sua eventuale riduzione.
A fronte dell’esito negativo del giudizio di appello, la società Alfa proponeva ricorso per cassazione.
La seconda sezione della Suprema Corte, con la sentenza n. 29363 del 10 ottobre 2022, ha ribaltato la decisione, affermando che l’indicazione della superficie del cespite oggetto della compravendita avrebbe contenuto meramente indicativo, in quanto riferibile alla sola superficie commerciale, e non a quella utile. E siccome la volontà delle parti è sempre stata quella di negoziare il medesimo bene, non è possibile ricavare dalla sola circostanza della stipulazione del rogito una intenzione diversa da quella espressa nel preliminare.
In questo senso, la Corte di Cassazione ha ritenuto di dare continuità all’orientamento giurisprudenziale per cui “qualora le parti concludano un contratto di compravendita “a corpo” indicando, nell’ambito di esso, la misura del bene compravenduto, si applica il rimedio di cui all’art. 1538, comma 1, c.c., in presenza di una divergenza quantitativa della misura del bene maggiore di un ventesimo di quella indicata nel contratto. Resta salva la facoltà delle parti di escludere l’efficacia della norma dianzi richiamata, mediante specifica clausola negoziale, pur in presenza dei requisiti previsti per la sua applicabilità“.
In definitiva, la sentenza in commento ha fornito agli operatori un procedimento interpretativo atto a gestire situazione analoghe, basato su quattro passaggi fondamentali: (i) verificare l’esistenza di una compravendita “a corpo” con specifica indicazione, nel contratto, della misura del bene oggetto di vendita; (ii) verificare il superamento del limite quantitativo previsto dall’art. 1538 c.c.; (iii) verificare la presenza o meno di una clausola atta ad escludere il rimedio specifico di cui all’art. 1538 c.c.; (iv) operare, se necessario, la riduzione del corrispettivo previsto dalle parti, in funzione riequilibratoria del sinallagma contrattuale, senza modificare la natura del regolamento negoziale, e dunque senza trasformare, di fatto, la vendita “a corpo” in vendita “a misura”.
26.08.2026
