La presenza di un fabbricato abusivo nell’asse ereditario può impedire la divisione del bene, anche se l’immobile è pervenuto ai coeredi per successione. Lo scioglimento della comunione ereditaria è infatti un atto tra vivi e, come tale, resta soggetto alle prescrizioni previste dalla normativa urbanistica. È questo il principio ribadito dalla Cassazione, che ha cassato la decisione della Corte d’Appello di Genova, chiamando il giudice del rinvio a verificare la situazione edilizia dei manufatti e, in caso di irregolarità rilevanti, a valutare una divisione parziale dell’asse, con esclusione degli edifici abusivi.
Cassazione civile, sez. II, 25 giugno 2026, n. 21743
Dall’accordo di mediazione alla divisione giudiziale
La controversia nasceva dalla divisione di alcuni beni ereditari, regolata dalle parti con un accordo di mediazione del 9 aprile 2014. Una delle coeredi aveva successivamente agito dinanzi al Tribunale di Genova per ottenere, ai sensi dell’art. 2932 c.c., il trasferimento degli immobili secondo le assegnazioni concordate e il pagamento di un conguaglio pari a euro 29.101,55.
Il Tribunale aveva accolto la domanda e la Corte d’Appello di Genova aveva confermato la decisione. Tra le questioni sollevate vi era però quella relativa ad alcuni manufatti abusivi presenti sul lotto assegnato alle ricorrenti e ai relativi costi di regolarizzazione. Secondo la Corte territoriale, tali costi non potevano essere posti a carico della comunione: le assegnatarie conoscevano infatti l’esistenza dei manufatti e avevano accettato il valore del bene sulla base delle stime richiamate nell’accordo divisionale. La Corte d’Appello aveva inoltre ritenuto che, trattandosi di beni ereditari, trovasse applicazione l’esclusione dalla sanzione della nullità prevista per gli atti mortis causa.
È proprio su quest’ultimo passaggio che interviene la Cassazione.
La successione è mortis causa, la divisione no
La Suprema Corte distingue nettamente due momenti: l’acquisto del bene per successione e il successivo scioglimento della comunione tra gli eredi.
È vero che il trasferimento mortis causa è escluso dalla disciplina che sanziona con la nullità determinati atti aventi ad oggetto immobili abusivi. Ma da ciò non deriva che anche la successiva divisione ereditaria benefici della medesima esclusione.
La divisione è infatti un atto inter vivos e rientra nell’ambito applicativo dell’art. 46 del D.P.R. n. 380/2001 e dell’art. 40 della legge n. 47/1985. La Cassazione richiama sul punto il principio già espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 25021/2019: gli atti di scioglimento della comunione ereditaria aventi ad oggetto edifici o loro parti sono soggetti alla sanzione della nullità quando non risultino gli estremi del titolo edilizio o della concessione in sanatoria.
La soluzione risponde, secondo la Corte, anche alla finalità della disciplina. Il limite alla negoziabilità degli immobili abusivi costituisce infatti uno strumento di contrasto all’abusivismo edilizio e perderebbe efficacia se agli eredi fosse consentito attribuire in proprietà esclusiva a uno di essi, attraverso la divisione, un edificio che non potrebbe essere trasferito con un ordinario atto tra vivi.
La regolarità urbanistica entra nel giudizio di divisione
La pronuncia assume particolare rilievo anche sul piano processuale. Il giudice non può disporre lo scioglimento di una comunione, ordinaria o ereditaria, relativa a fabbricati senza verificare il rispetto delle prescrizioni urbanistiche applicabili.
La regolarità edilizia tutela infatti un interesse pubblico all’ordinato assetto del territorio. Di conseguenza, la mancanza della documentazione necessaria può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio, così come può essere rilevato il mancato esame della documentazione da parte del giudice.
Nel caso concreto, la Corte d’Appello aveva inoltre escluso i manufatti dalla divisione senza spiegare adeguatamente le ragioni di tale scelta. Per la Cassazione, invece, lo scioglimento della comunione ereditaria ha normalmente carattere universale e deve quindi riguardare tutte le situazioni giuridiche comprese nell’asse. Spetterà pertanto al giudice del rinvio accertare se i manufatti facciano effettivamente parte dei beni ereditari e se presentino difformità tali da qualificarli come abusivi.
La soluzione possibile: dividere l’asse, lasciando fuori l’abuso
L’esistenza di un fabbricato abusivo non comporta, tuttavia, necessariamente la paralisi dell’intera divisione ereditaria. La Cassazione indica una soluzione di particolare utilità pratica: la divisione parziale.
Qualora venga accertata la presenza nell’asse di edifici abusivi, il coerede conserva il diritto di ottenere lo scioglimento della comunione rispetto agli altri beni, lasciando fuori dalla divisione il fabbricato irregolare. E ciò anche in mancanza del consenso degli altri condividenti.
La decisione conferma quindi un principio importante nella gestione delle divisioni ereditarie: la provenienza successoria dell’immobile non “sana” l’abuso né rende irrilevante la situazione urbanistica nelle successive vicende negoziali. Prima di procedere alla divisione, soprattutto quando l’asse comprende terreni sui quali insistono manufatti, diventa essenziale verificare con precisione non soltanto la titolarità dei beni, ma anche la loro conformità edilizia.
La possibilità della divisione parziale evita, al tempo stesso, che l’irregolarità di un singolo fabbricato impedisca indefinitamente lo scioglimento dell’intera comunione. Si realizza così un equilibrio tra l’interesse pubblico sotteso alla disciplina urbanistica e il diritto del coerede a ottenere la cessazione della comunione sugli altri beni regolarmente divisibili.
25.08.2026
