Parcheggio condominiale negato: la Cassazione mette ordine sull’uso delle aree comuni

Con la sentenza n. 25227/2025, depositata il 15 settembre 2025, la Corte Suprema di Cassazione ha definito una disputa che si trascinava da anni tra un Condominio romano e alcuni suoi condomini, riguardante il presunto diritto di parcheggiare su una zona comune del complesso.

La questione

I ricorrenti sostenevano di aver acquisito il diritto di parcheggiare nell’area comune sulla base di atti notarili, regolamenti condominiali e una scrittura privata risalente al 1995. Tuttavia, sia il Tribunale di Roma sia la Corte d’Appello avevano già respinto le loro domande, riconoscendo soltanto il diritto di passaggio carrabile per i proprietari dei garage, ma non anche quello di parcheggio.

Cosa ha stabilito la Cassazione

Gli Ermellini hanno confermato le suddette decisioni, ritenendo che il diritto di parcheggio non fosse mai stato validamente costituito né trasferito.

In particolare, è stato precisato che:

• l’atto di rogito del 2000, a cui si rifacevano i condomini ricorrenti, non trasferiva alcun diritto di parcheggio, perché i venditori non ne erano titolari;
• la scrittura privata del 1995 concedeva solo temporaneamente il diritto di parcheggio e non costituiva una servitù permanente;
• il regolamento condominiale non attribuiva alcun diritto esclusivo di parcheggio, ma prevedeva solo la partecipazione alle spese per il passo carrabile.

Cosa dice la Legge:

La Corte di Cassazione ha ribadito alcuni principi noti e fondamentali del diritto condominiale quali:

• l’assemblea di condomino può regolamentare l’uso delle parti comuni, anche introducendo limitazioni più restrittive rispetto a quelle previste dall’art. 1102 del Codice Civile;
• per attribuire un diritto esclusivo di parcheggio su un’area comune, è necessario il consenso unanime dei condomini, come previsto dall’art. 1108, comma 3;
• una delibera che vieta il parcheggio non è nulla, purché non impedisca agli altri condomini di utilizzare l’area in modo diverso.

Perché questa sentenza è importante:

La decisione della Cassazione ha ricadute concrete sulla vita condominiale. Si evince, infatti che:

–  I diritti di uso esclusivo su parti comuni devono essere formalizzati con chiarezza e nel rispetto delle norme;

– le delibere condominiali che regolano l’uso delle aree comuni, anche in senso restrittivo, sono legittime se adottate secondo le regole;

– le scritture private tra condomini non possono costituire servitù se non ratificate formalmente dall’assemblea.

Conclusioni

La sentenza in commento lancia un messaggio inequivocabile: il diritto di parcheggiare su un’area condominiale non può essere improvvisato né dedotto da documenti ambigui. Serve trasparenza, consenso e rispetto delle regole comuni.

Il ricorso, pertanto, è stato rigetto e ricorrenti condannati alle spese.