Infiltrazioni dal terrazzo? Paga anche chi subisce il danno

Quando in condominio si parla di infiltrazioni d’acqua, inizia quasi sempre un percorso complesso fatto di contestazioni, perizie e responsabilità che rimbalzano da un proprietario all’altro.

La Corte di Cassazione, con una recente ordinanza (n. 28528/2025), ha deciso di affrontare ancora una volta questo terreno scivoloso, offrendo una risposta chiara a una domanda che molti si pongono: chi deve pagare quando un terrazzo di uso esclusivo provoca infiltrazioni nell’appartamento sottostante?

Il caso riguardava un laboratorio di analisi cliniche danneggiato da infiltrazioni provenienti dai terrazzi soprastanti.

I giudici di merito avevano condannato soltanto i proprietari dei terrazzi a risarcire i danni e a sostenere i costi delle opere di ripristino.

La Cassazione, però, ha ribaltato questo assetto, richiamando un principio che in realtà non è nuovo ma che, spesso, si tende a dimenticare quando ci si trova davanti a un soffitto macchiato e a mobili rovinati: anche chi subisce il danno deve contribuire alle spese di riparazione.

La Suprema Corte ha spiegato che il terrazzo, pur essendo in uso esclusivo di un singolo proprietario, svolge una funzione essenziale per chi abita o possiede gli spazi sottostanti, perché funge da copertura. Ed è proprio questa funzione a creare una compartecipazione nelle spese.

La regola, stabilita dall’articolo 1126 del Codice civile, è rigida e difficilmente derogabile: il proprietario che usa il terrazzo paga un terzo delle spese, mentre i restanti due terzi devono essere sostenuti da chi beneficia della copertura, cioè dai proprietari delle unità immobiliari sottostanti, indipendentemente dal fatto che siano loro a subire i danni.

La Corte ha sottolineato che questo obbligo nasce dalla titolarità dell’immobile, non dall’utilizzo.

Perciò l’inquilino non c’entra: a contribuire deve essere il proprietario. E il fatto che quest’ultimo sia la vittima delle infiltrazioni non lo esonera dall’obbligo di partecipare ai costi, perché quella spesa serve anche a garantire l’integrità del suo stesso bene. Naturalmente, il danneggiato mantiene il diritto a essere risarcito per i danni subiti, ma dopo il risarcimento dovrà comunque sostenere la propria quota di spesa.

Non solo. I giudici hanno ribadito che non è corretto coinvolgere nella spesa l’intero condominio, ma solo i proprietari degli immobili che si trovano effettivamente sotto il terrazzo da cui provengono le infiltrazioni. Conta, cioè, la cosiddetta “proiezione verticale”: paga chi è direttamente coperto da quella parte dell’edificio, non chi, pur vivendo nello stesso stabile, non trae alcun beneficio da quella copertura.

In definitiva, quando dal soffitto inizia a gocciolare, sapere come stanno le cose può evitare discussioni infinite e illusioni fuori luogo.

La copertura è un vantaggio, ma anche una responsabilità. E, come spesso accade in condominio, la parola d’ordine resta una sola: condividere, nel bene e nel male.