In una recente e interessante pronuncia (Trib. Palermo, sez. II, sent. 16 maggio 2025, n. 2147), il Tribunale di Palermo affronta il delicato tema della validità delle delibere condominiali in caso di convocazione irregolare, con un deciso richiamo agli obblighi di diligenza dell’amministratore e ai limiti della prova postale.
Il caso: bilancio approvato senza convocazione valida
Un condomino aveva impugnato la delibera assembleare con cui erano stati approvati il bilancio consuntivo 2021 e il preventivo 2023, sostenendo di non aver mai ricevuto l’avviso di convocazione, né il verbale dell’assemblea.
Solo in seguito alla notifica di un decreto ingiuntivo per oneri condominiali aveva appreso dell’esistenza della delibera.
Il condominio si è difeso sostenendo di aver inviato le comunicazioni a mezzo posta e di averne prova tramite ricevute postali, ma l’indirizzo utilizzato era quello della sorella del condomino, peraltro non convivente e non autorizzata alla ricezione della corrispondenza.
Convocazione irregolare: quando la delibera è annullabile
Il Tribunale ha richiamato un principio consolidato: “La mancata convocazione di un condomino all’assemblea non determina la nullità ma l’annullabilità della delibera (art. 1137 c.c.), impugnabile nel termine di 30 giorni dalla comunicazione del verbale.”
Tuttavia, nel caso concreto, il giudice ha ritenuto che la prova della comunicazione non fosse idonea: l’avviso era stato recapitato a un soggetto terzo, estraneo alla vicenda, presso un indirizzo non coincidente con la residenza anagrafica del condomino, trasferitosi da anni in altra città.
La sentenza sottolinea che:
“L’amministratore ha l’onere di accertare, nell’ambito della normale diligenza, la residenza effettiva dei condomini per effettuare correttamente le comunicazioni.”
Non è sufficiente, quindi, inviare la raccomandata a un generico indirizzo conosciuto o già utilizzato.
Né può ritenersi assolto l’obbligo sulla base dell’iscrizione del condomino nel registro anagrafico non aggiornato in quanto “La tenuta del registro di anagrafe condominiale non esonera l’amministratore dal verificare i dati anagrafici con strumenti pubblici facilmente accessibili.”
Annullamento e spese: la decisione del giudice
Accertata l’inesistenza di una comunicazione valida, il Tribunale ha annullato la delibera nella parte impugnata, rigettando l’eccezione di inammissibilità e condannando il condominio alle spese di lite.
07.10.2025
