In tema di surroga del mutuo, la consegna del prospetto informativo europeo standardizzato (c.d. PIES) e della lettera di concedibilità, non determina, di per sé, un vincolo definitivo per la banca alla stipula del contratto alle condizioni economiche originariamente prospettate, ove la documentazione precontrattuale escluda espressamente un obbligo di concessione del credito e preveda la variabilità del tasso in funzione delle condizioni di mercato. La responsabilità precontrattuale richiede la prova di una condotta contraria a buona fede, dell’affidamento ragionevole ingenerato nella controparte e del danno immediatamente riconducibile alla lesione di tale affidamento.
Tribunale di Venezia, 6 maggio 2026, n. 8365
Il caso esaminato
Con la sentenza in commento, il Tribunale di Venezia è intervenuto su una controversia relativa a una procedura di surroga di mutuo non perfezionatasi, a seguito della variazione delle condizioni economiche originariamente prospettate dalla banca subentrante.
Gli attori avevano stipulato un mutuo con un istituto di credito per l’acquisto della propria abitazione. Qualche anno dopo, in ragione dell’andamento favorevole dei tassi, avevano avviato una pratica di surroga con un’altra banca, ottenendo una proposta. Successivamente, a causa del differimento della data prevista per il rogito, la banca comunicava nuove condizioni economiche, peggiorative, e gli attori decidevano quindi di non procedere alla stipula e agivano in giudizio deducendo la responsabilità precontrattuale della banca.
Il giudice veneziano ha, invece, escluso la responsabilità dell’istituto di credito subentrante, ritenendo che la documentazione precontrattuale non avesse efficacia vincolante rispetto alle condizioni economiche inizialmente indicate e che non fosse ravvisabile una violazione dei doveri di correttezza e buona fede.
La responsabilità precontrattuale
La sentenza muove da un inquadramento ormai consolidato della responsabilità precontrattuale, riconducendola alla responsabilità di natura contrattuale da contatto sociale qualificato. In tale prospettiva, il contatto instaurato tra le parti nella fase delle trattative è idoneo a far sorgere obblighi di informazione, correttezza e buona fede, pur in assenza di un obbligo definitivo di prestazione.
Ai sensi dell’art. 1337 c.c. la responsabilità presuppone che le trattative siano giunte a uno stadio tale da ingenerare un ragionevole affidamento nella conclusione del contratto, che la loro interruzione sia priva di giustificato motivo e che non sussistano elementi idonei a escludere l’affidamento della parte che invoca la responsabilità.
Il valore del PIES
Il passaggio centrale della sentenza riguarda la natura giuridica della documentazione precontrattuale trasmessa ai mutuatari.
Gli attori sostenevano che le condizioni contenute nel primo PIES vincolassero la banca per 180 giorni dalla consegna della domanda di mutuo. Il Tribunale, tuttavia, ha respinto tale impostazione, valorizzando il contenuto testuale della documentazione prodotta: nel PIES, infatti, era espressamente indicato che il documento non comportava alcun obbligo per l’intermediario di concedere il credito e che le informazioni fornite erano valide sino a una determinata data, salva la possibile variazione del tasso di interesse e degli altri costi in funzione delle condizioni di mercato.
Analoga indicazione era contenuta nella lettera di concedibilità, nella quale si precisava che la validità delle informazioni del PIES era limitata e che TAN e TAEG, trattandosi di dati soggetti a oscillazioni, sarebbero stati rilevati definitivamente nel contratto.
Da tali elementi il Tribunale ha ricavato l’insussistenza di un affidamento qualificato degli attori alla stipula del mutuo alle condizioni originari, concludendo che la modifica delle condizioni economiche, in assenza di un vincolo contrattuale già perfezionato e in presenza di clausole che ne prevedevano la variabilità, non integra una condotta contraria a buona fede.
Conclusioni
La sentenza assume particolare interesse perché si colloca nel delicato equilibrio tra tutela dell’affidamento del cliente e autonomia valutativa dell’intermediario nella fase precontrattuale.
Il PIES ha una funzione informativa e di trasparenza perché consente al consumatore di conoscere le condizioni economiche dell’operazione e di compararle con altre offerte di mercato, ma – salvo diversa previsione vincolante – non si traduce automaticamente in un impegno irrevocabile della banca alla concessione del finanziamento alle condizioni ivi rappresentate.
La decisione valorizza, quindi, la distinzione tra informazione precontrattuale e vincolo negoziale. Inoltre, il giudice sottolinea come l’azione di responsabilità precontrattuale non possa essere proposta come azione di mero accertamento, con riserva di quantificare il danno in un momento successivo. Infatti, il danno risarcibile in caso di responsabilità precontrattuale deve essere ricondotto alla lesione dell’affidamento e non alla mancata esecuzione del contratto non concluso.
10.07.2026
