28.06.2022 Icon

Verba volant: no al recesso in forma orale dal contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione ad uso abitativo deve essere necessariamente risolto con comunicazione scritta, non potendo trovare applicazione il principio di libertà delle forme.

È questo quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella recente ordinanza n. 18971, depositata lo scorso 13 giugno 2022.

Nel caso di specie il conduttore, nel mese di gennaio del 2012, lasciava senza alcun preavviso l’immobile locatogli ad uso abitativo, violando quanto stabilito nel contratto sottoscritto dalle parti, nonché più in generale quanto previsto dall’art. 4 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 che sancisce l’onere del conduttore di comunicare il proprio recesso a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno con un preavviso di almeno 6 mesi.

Il Giudice di primo grado accoglieva la domanda del locatario e condannava l’inquilino al pagamento dei canoni scaduti e non pagati, nonché dell’indennità per mancato preavviso del recesso. 

La Corte d’Appello, dopo aver ammesso la prova testimoniale volta a dimostrare che il conduttore avesse manifestato verbalmente la propria intenzione di recedere dal contratto, riformava integralmente la decisione del Tribunale, ritenendo raggiunta la prova in ordine al valido esercizio della facoltà di recesso.

Insoddisfatta dalla riforma della sentenza, la società proprietaria dell’immobile concesso in locazione ricorreva in cassazione censurando la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto che la disdetta potesse essere data verbalmente dal conduttore. 

La terza sezione della Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sulla questione, dopo aver precisato che, la risoluzione consensuale di un contratto può avvenire anche con una manifestazione tacita di volontà, ha per poi chiarito che tale principio non è applicabile a quei contratti per i quali la legge richiede la forma scritta a pena di nullità, come è il caso del contratto di locazione.

Il contratto di locazione ad uso abitativo, infatti, stipulato senza la forma scritta è affetto da nullità assoluta, rilevabile anche d’ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all’evasione fiscale. 

Ad ulteriore conferma, i Giudici di legittimità hanno poi osservato che le parti avevano peraltro contrattualmente previso la forma scritta in caso di recesso e ciò comporta l’applicazione dell’art. l’1352 c.c. a mente del quale “Se le parti hanno convenuto per iscritto di adottare una determinata forma per la futura conclusione di un contratto, si presume che la forma sia stata voluta per la validità”. 

Cass., Sez. III, Ord. 13 giugno 2022, n. 18971

Ilaria Franciosa – i.franciosa@lascalaw.com

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