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Via rapida per riscuotere le spese condominiali

Corsia rapida per recuperare i contributi dai condomini morosi. L’amministratore, infatti, può ottenere un decreto di ingiunzione al pagamento immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea senza che ci sia bisogno di un’autorizzazione ad hoc da parte dell’assemblea stessa. Né è necessario mettere in mora preventivamente il condomino inadempiente, neanche quando lo preveda una clausola del regolamento di condominio.Sono questi alcuni dei profili precisati dalla giurisprudenza negli ultimi mesi, dopo l’entrata in vigore, lo scorso 18 giugno, delle novità introdotte dalla riforma del condominio (legge 220 del 2012).
Inoltre, sempre secondo la riforma, l’amministratore deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Attenzione: nel caso – piuttosto comune – degli esercizi scaduti al 30 giugno, al termine mancano poche settimane.
La riscossione
In particolare, la riforma ha modificato l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, in parte ricalcando una prassi condominiale consolidata. Il nuovo articolo 63 chiarisce, appunto, che all’amministratore non occorre l’autorizzazione dell’assemblea per ottenere un decreto ingiuntivo, immediatamente esecutivo nonostante opposizione, per riscuotere i crediti dai condomini morosi.
Ma il decreto non può essere emesso se la spesa non è stata prima approvata dall’assemblea. Infatti, perché il giudice pronunci ingiunzione di pagamento, in base all’aticolo 633 del Codice di procedura civile, è necessario che sia dia prova scritta del diritto fatto valere. Questa prova scritta, nel caso dei contributi condominiali, è costituita dal documento da cui risulta l’approvazione da parte dell’assemblea della relativa spesa.
Il mancato puntuale pagamento delle quote da parte dei condomini potrebbe creare problemi all’amministratore, non essendo in grado di fronteggiare gli impegni assunti per conto dei condòmini. Tuttavia, l’amministratore che non avvia la procedura esecutiva per riscuotere gli oneri condominiali dai condomini morosi non commette automaticamente un atto di cattiva gestione. Infatti, l’amministratore non è responsabile se prova di avere notificato ai condomini gli atti di precetto. Poi, il fatto di non avere intrapreso la procedura esecutiva vera e propria si giustifica – secondo l’ordinanza 20100 del 2 settembre scorso della Cassazione – sulla base della non sicura solvibilità dei condomini.
I rapporti con i terzi
La tempestività nella riscossione forzosa delle somme da parte dell’amministratore, che – in base al nuovo testo dell’articolo 1129, comma 9, del Codice civile – deve essere fatta entro sei mesi dalla chiusura del l’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, evita di esporre i condomini morosi alle azioni di recupero da parte dei terzi creditori.
In passato, la responsabilità dei condomini per le obbligazioni assunte dal condominio seguiva la regola della solidarietà verso i creditori e della parziarietà nei rapporti interni. In caso di morosità nei pagamenti di alcuni condomini per un debito del condominio verso terzi (ad esempio, per lavori), il creditore poteva agire, per il recupero del suo credito, per l’intero importo direttamente nei confronti di un solo condomino il quale, a sua volta, poteva agire, in via di regresso, pro quota, nei confronti dei morosi.
La situazione è cambiata dopo la sentenza 9148 del 2008 delle Sezioni unite della Cassazione, che ha introdotto il principio della parziarietà, per cui le obbligazioni e la conseguente responsabilità dei condomini sono passate a essere governate dal criterio della parziarietà: vale a dire che ogni condomino risponde soltanto per la propria quota di competenza. Secondo le Sezioni unite, infatti, «considerato che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile trattandosi di somma di denaro, che la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e che l’articolo 1123 del Codice civile non distingue il profilo esterno da quello interno (…), le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà».
La riforma del condominio ha ora reintrodotto la solidarietà del debito del condominio, precisando, però, che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. I creditori devono cioè dimostrare di avere agito nei confronti del moroso che non vuole pagare e di non potersi soddisfare sul patrimonio di quest’ultimo prima di rivolgersi ai condomini in regola.
Inoltre, per rendere il quadro trasparente, l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

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