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Varianti urbanistiche a richiesta

Per il rilancio dell’edilizia il decreto Sblocca-Italia (Dl 133/2014) accelera e snellisce gli interventi più semplici e le destinazioni d’uso. Per alcuni interventi non sono più necessari titoli edilizi: bastano comunicazioni o segnalazioni e le sanzioni sono solo pecuniarie, di 1000 euro o poco più (probabilmente lo Stato conta sui professionisti coinvolti, cui sono richieste relazioni ed elaborati progettuali, e sull’attenzione dei vicini). Con le destinazioni d’uso semplificate e agevolate si potrà misurarsi l’orientamento del mercato tra le destinazioni residenziali e ufficio (oggi unificate), da tempo indicatore della crisi economica. I vincoli ambientali non paiono seriamente minacciati: restano le forti sanzioni per chi eccede.
Nelle pieghe del decreto vi sono prospettive anche molto ampie: sono possibili permessi “in deroga” per nuove destinazioni d’uso, che consentiranno un rilancio delle ristrutturazioni anche in aree industriali dismesse, con potenziali effetti a cascata. Si pensi ad esempio alla recente eliminazione, per liberalizzazione, dell’ampliamento degli esercizi commerciali (decreto Salva Italia, 201/2011). Ma è soprattutto con la tassazione del maggior valore delle varianti urbanistiche (articolo 17 del Dl 133, ora articolo 16 del Dpr 380/2001) richieste dai privati, che si completa il quadro: a ogni variante che avvenga in deroga alla destinazione precedente o con cambio di destinazione d’uso, il maggior valore viene diviso in due. Almeno la metà spetta al Comune sotto forma di contributo straordinario per interventi da realizzare «nel contesto» (cioè nel quartiere).
Sembra tornarsi al contributo di miglioria previsto dal Testo unico della finanza locale del 1931, all’epoca connesso alla realizzazione di nuove strade. Oggi tale contributo è invece riscosso un monte, a carico della parte privata (imprenditore) che ottiene la variante, mentre un secolo fa era carico dei “frontisti” beneficiati da una nuova strada. Il contributo oggi sarà finanziario oppure consistere in aree, immobili da destinare ai servizi di pubblica utilità, edilizia sociale ed opere pubbliche.
Si evolve così un principio di extra fiscalità già presente nel piano urbanistico di Roma: passando dalle aule giudiziarie (Consiglio di Stato, sentenza 119/2012), la pianificazione è stata abbinata a procedure definite «rapide e collaborative» per ottenere aree ed immobili (nonché progetti e finanziamenti) da destinare all’ente locale.
C’è da augurarsi che questi meccanismi siano applicati con adeguati controlli, per moderare intuibili rischi: mentre recenti innovazioni tendono a un’equa fiscalità sugli immobili (catasto), c’è il rischio che le varianti urbanistiche non abbiano argini, tanto più se decise nel solo ambito comunale. E sarebbe un peccato se l’attenzione degli enti locali si concentrasse sugli interventi di manutenzione e ristrutturazione che portano cassa, tralasciando modifiche urbanistiche di maggior calibro.

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