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Valido il preliminare che rimanda a un altro preliminare

Si origina un valido contratto preliminare (il cosiddetto «preliminare del preliminare») se corrisponde all’interesse dei contraenti articolare la loro trattativa in modo che la proposta di acquisto (o di vendita) di un bene immobile venga accettata seppur essa rechi l’impegno a tradurre il contenuto in un contratto preliminare risultante da un unico documento firmato da entrambe le parti contraenti.
In altri termini, non si può parlare di nullità di questo contratto “preliminare di preliminare”, motivata con la sua ritenuta “inutilità” perché già trattandosi di un contratto preliminare non avrebbe senso che esso obblighi alla stipula di un secondo preliminare, intermedio tra il primo preliminare e il contratto definitivo. Insomma, come è stato sancito dalle Sezioni unite nella sentenza 4628/2015, commentata dal Sole 24 Ore del 13 marzo 2015), il “preliminare del preliminare” ben può avere una sua dignità.
Lo afferma la Cassazione nella sentenza 12527 del 21 maggio 2018 (relatore Scarpa), ove si ammette, di conseguenza, la risolubilità del contratto “preliminare di preliminare” (validamente dunque venuto in essere) ove sia ravvisato l’inadempimento del venditore all’obbligo di trasferire un immobile privo di vizi.
Se, quindi, si firma una proposta di compravendita di un bene immobile, che la controparte accetti, recante l’impegno a riprodurre la proposta accettata in un contratto preliminare, può darsi che, a seconda dei casi:
a) le parti contraenti abbiano solo voluto puntualizzare lo stato di avanzamento della loro trattativa (non ancora conclusa) e, allora, il rifiuto ingiustificato di una parte di condurla a termine, quando la negoziazione sia giunta a uno stato “affidante” è fonte di responsabilità pre-contrattuale in capo al soggetto che si sottragga alla conclusione della trattativa stessa (viceversa, nessuna responsabilità vi è se si recede da una trattativa non pervenuta a uno stadio tale da dare forte confidenza circa un suo positivo esito);
b) le parti contraenti abbiano raggiunto un accordo sui punti salienti della trattativa e si obblighino a concordare i particolari residui, caso nel quale dall’ingiustificato comportamento di non trattare ulteriormente consegue una responsabilità contrattuale per il soggetto inadempiente;
c) identica responsabilità contrattuale scaturisce se le parti abbiano raggiunto un accordo sull’intera trattativa e una di esse si rifiuti di tradurre la proposta accettata in una scrittura “bilaterale”, stesa su un unico documento e contestualmente firmata da entrambe le parti contraenti.
Discernere queste situazioni è assai rilevante in quanto, ad esempio, nel caso b) non si può far luogo a esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre (articolo 2932 del Codice civile), rimedio cui invece si può dar corso nel caso c).
Inoltre, se si verte in tema di responsabilità pre-contrattuale si ha che il danno provocato dall’inadempimento è limitato nel perimetro del cosiddetto “interesse negativo”, vale a dire ai costi che la parte non inadempiente ha subìto a causa della trattativa poi naufragata. Mentre, nel caso di responsabilità contrattuale, il danno è risarcibile avendo riguardo al cosiddetto “interesse positivo”, ossia ai vantaggi che alla parte non inadempiente sarebbero derivati dalla regolare esecuzione del contratto.

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