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Usucapione, mediazione limitata

di Angelo Busani

Non si può trascrivere, nei registri immobiliari, il verbale di conciliazione – sottoscritto in un organismo di mediazione – nel quale si accerti l'acquisto per usucapione della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Lo ha sancito il Tribunale di Roma (sezione quinta civile) con decreto in camera di consiglio n. 6563/2011, depositato il 22 luglio scorso.

Le controversie inerenti diritti reali rientrano tra quelle per le quali il decreto legislativo 28/2010, con finalità deflative del contenzioso, prevede l'obbligatorietà della mediazione, configurandola quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale e, quindi, quale presupposto per accedere alla tutela giurisdizionale.

A questo riguardo, l'articolo 11 del decreto del 2010 dispone che il verbale di conciliazione sia trascritto nei registri immobiliari qualora la mediazione si risolva in un accordo che abbia come effetto il trasferimento della proprietà immobiliare oppure la costituzione, la modifica o l'estinzione di diritti reali immobiliari. Evidentemente, l'usucapione, quale modo di acquisto del diritto di proprietà e dei diritti reali immobiliari, rientra nel novero delle controversie soggette alla mediazione obbligatoria.

Ci si deve, però,,porre il tema se sia trascrivibile nei registri immobiliari anche l'accordo, intervenuto in sede di conciliazione, con il quale i contraenti convengono di accertare la verifica di una usucapione.

La risposta del Tribunale di Roma – coinvolto su questo tema a causa dei dubbi sollevati dalla Conservatoria dei registri immobiliari, cui era stato richiesto di effettuare la trascrizione di tale accordo – è stata negativa. Questo perchè l'accordo non realizza alcun effetto costitutivo, modificativo o estintivo di diritti reali ma consiste in un negozio di mero accertamento, diretto a rimuovere l'incertezza circa la verifica dei presupposti in base ai quali l'usucapione matura. Tra l'altro, secondo il Tribunale capitolino, consentire la trascrizione del verbale di conciliazione minerebbe quella certezza dei rapporti giuridici cui l'istituto della trascrizione è preordinato, nel caso in cui l'accordo conciliativo sia utilizzato non tanto per dirimere una controversia quanto per dissimulare vere e proprie operazioni negoziali.

Riceve, pertanto, un crisma giurisprudenziale il forte dubbio, già espresso da molti studiosi, che l'accordo conciliativo possa concretizzarsi in un negozio di accertamento volontario (nel caso specifico: l'avvenuta usucapione di un bene), poichè tale accordo non sarebbe idoneo a fornire una certezza assoluta e oggettiva sulla proprietà di un dato bene, ma servirebbe solo a determinare una certezza "soggettiva" (limitata ai contraenti "conciliati") e, come tale, non modificativa del pregresso stato delle situazioni giuridiche.

Solo qualora vi sia una sentenza dichiarativa dell'usucapione, chi se ne avvale (quale acquirente a titolo originario) prevale sugli aventi causa, a titolo derivativo, dell'usucapito, compresi creditori ipotecari e pignoratizi che nel frattempo hanno iscritto o trascritto. Ma l'attore in usucapione che effettua una procedura conciliativa con il convenuto, non può considerarsi acquirente a titolo originario, e quindi non può prevalere sui terzi, poiché il suo acquisto è a titolo derivativo e non originario, essendo conseguenza di un accordo negoziale.

In pratica, se fosse effettuata la pubblicazione di questo accordo nei registri, potrebbe indurre a collegare al negozio di accertamento quegli stessi effetti che, invece, sono propri solo della sentenza che accerta l'usucapione, ingenerando effetti "inesistenti", che solo dalla pubblicità della sentenza stessa di accertamento possono derivare. Allo stesso tempo, non consentirebbe a chi usucapisce di essere sufficientemente tutelato nel conflitto con aventi causa dal proprietario apparente che nel frattempo avessero effettuato trascrizioni nei registri.
 

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