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Uffici, capannoni e negozi: dal 2006 mercato dimezzato

Dal 2006, ultimo anno positivo, a oggi le compravendite di negozi, uffici e capannoni si sono dimezzate, arrivando ormai a scambi del tutto esigui: 2.621 uffici passati di mano nel secondo trimestre 2012, secondo i dati Omi (Osservatorio mercato immobiliare dell’agenzia del Territorio), contro i quattromila dello stesso periodo del 2011. Del tutto lontani dai 10.924 rogiti del «periodo d’oro», l’ormai sfocato primo semestre del 2006.
In termini percentuali significa un crollo del 52,04 per cento. Valore analogo a quello dei negozi, passati da un volume di 27.360 compravendite a 13.104 nei primi sei mesi di quest’anno (-52,1%). Appena meglio, ma sempre con percentuali da crollo, hanno fatto i capannoni e gli impianti produttivi, che comunque in questi sei anni sono precipitati del 48% (si vedano in dettaglio i grafici in pagina).
In questo quadro difficile il comparto del non residenziale soffre, naturalmente, ancora di più di quello residenziale che “beneficia” di una percentuale di compravendite, legate comunque allo stato di necessità e meno strettamente dipendenti dalla congiuntura: sempre partendo dal 2006, infatti, le cessioni di case sono passate da 427.410 a 229.694 con una flessione del 46,7 per cento.
Per uffici, negozi e stabilimenti industriali il secondo trimestre di quest’anno segna anche il tonfo maggiore, con un calo rispetto allo stesso periodo del 2011 del 32% per il terziario, del 28,5% per il commerciale e del 26,4 per il comparto produttivo.
A pesare non è solo la critica situazione congiunturale della nostra economia. C’è, anche, un effetto “attendista”, che rallenta tutti gli scambi, compresi quelli del comparto commerciale. L’agenzia del Territorio segnala proprio una «resistenza dei venditori i quali, non volendo depauperare il proprio bene immobile, non sono disposti a cedere sul prezzo desiderato». Sull’altro fronte i pochi potenziali acquirenti aspettano, in attesa di un ulteriore, deciso, calo dei prezzi. Anche da qui «l’inevitabile effetto di una diminuzione dei volumi scambiati». Chi comunque non può o non vuole attendere deve essere disposto a “saldi” sempre crescenti: secondo l’Osservatorio immobiliare Nomisma lo sconto sul prezzo richiesto è salito, in media, al 14,7% e 14,1% rispettivamente per uffici e negozi, nel primo semestre di quest’anno.
Non aiuta poi l’ultima stangata dell’Imu. Secondo il monitoraggio realizzato dal Sole 24 Ore del lunedì sulle delibere che fissano le aliquote Imu di circa 100 Comuni capoluogo per questi immobili la tassazione media arriva poco sotto il limite massimo del 10,6% e si attesta al 9,6% (si veda il Sole 24 Ore del 29 ottobre).
A contrarsi sono anche i prezzi medi al metro quadro. Lo segnala con evidenza sempre Nomisma, secondo cui da gennaio a giugno di quest’anno le quotazioni sono scese nelle 13 città capoluogo del 2,1% per gli uffici e dell’1,6 per i negozi. Con punte però anche più accentuate. A Firenze, ad esempio, per un ufficio in centro storico si pagano dai 3.500 ai 4.400 euro al metro quadro con una diminuzione tendenziale del 2,9% per il valore massimo e del 3,9% per quello minimo.
Flettono anche gli investimenti in nuovi insediamenti: per quest’anno secondo Federcostruzioni si perderanno altri 62 miliardi di realizzazioni (-32% dal 2008 al 2012).
Con queste performance negative l’Italia diventa sempre più marginale in Europa. «La nostra incidenza sulla massa degli investimenti europei in questi anni si è dimezzata – spiega Luca Dondi, responsabile dell’Osservatorio di Nomisma – e ora rappresentiamo solo il 2%, prima della crisi eravamo al 4%». «Con la conseguenza – conclude – che gli investitori stranieri non fanno più molta differenza tra noi e altri Paesi più colpiti dalla bolla immobiliare». Nella percezione esterna, quindi, Italia come la Spagna, almeno sotto il profilo di un mercato immobiliare totalmente “sgonfio”.

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