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Per tutelarsi dagli affittuari morosi non c’è solo lo sfratto

Affitti sicuri con la polizza anti-sfratto. Locare un immobile è diventata un’attività per molti versi rischiosa. Complice la crisi economica, accade infatti frequentemente che il conduttore non paghi più il canone mensile pattuito e costringa il proprietario a rivolgersi a un legale per l’avvio della procedura di sfratto. I tempi lunghi della conseguente esecuzione forzata, soprattutto nelle grandi città, aggiungono al danno la beffa, perché il conduttore, oltre a non percepire più il corrispettivo dovuto, deve attendere almeno un anno per rientrare in possesso dell’immobile, che spesso viene rilasciato in condizioni di scarsa manutenzione, se non addirittura danneggiato. In questi casi si annulla quindi anche il possibile beneficio derivante dalla trattenuta del deposito cauzionale escusso dal conduttore all’avvio del rapporto contrattuale, che nelle locazioni abitative non può superare l’importo corrispondente a tre mensilità del canone pattuito. Poiché la causa di questo fenomeno è il più delle volte l’incapacità economica del conduttore a far fronte ai propri impegni contrattuali, appare poi come una chimera la possibilità che il proprietario recuperi tutte queste spese, avviando per esempio una ulteriore procedura di esecuzione forzata di tipo mobiliare o presso terzi.

Come si articola la procedura di sfratto per morosità? Lo sfratto per morosità, come detto, è un procedimento che permette al locatore di ottenere il rilascio e la riconsegna dell’immobile da parte del conduttore in seguito alla morosità nel pagamento del canone. Si tratta di un procedimento speciale, sicuramente più rapido rispetto alla procedura ordinaria, nell’ambito del quale si può anche richiedere l’ordine giudiziale di pagamento per i canoni scaduti e a scadere fino all’effettivo rilascio del bene. Per poter procedere in tal senso occorre ovviamente che il proprietario sia in possesso di un regolare contratto di locazione (no, quindi, ad accordi verbali o non registrati presso l’Agenzia delle entrate).

Una volta notificata l’intimazione di sfratto al conduttore, la quale contiene anche l’invito a presenziare all’apposita udienza di convalida dinanzi al tribunale, possono darsi varie ipotesi, a seconda del comportamento tenuto da quest’ultimo. Se il conduttore si presenta e si oppone alla convalida, il giudice rinvia l’esame della causa in sede ordinaria, concedendo alle parti termine per meglio articolare le proprie difese e valutando se concedere o meno al proprietario l’ordinanza di rilascio dell’immobile. Se il medesimo si presenta e salda la morosità, il procedimento si conclude. Se, invece, il conduttore domanda al giudice il termine di grazia, cioè un periodo entro il quale saldare il proprio debito, gli verrà concesso un periodo di tempo non superiore a 90 giorni per tale incombente e l’udienza sarà rinviata ad altra data per verificare l’effettivo adempimento e decidere se dichiarare l’estinzione del procedimento o emettere l’ordinanza di rilascio. Molto spesso avviene poi che il conduttore non si presenti affatto. In questo caso il giudice dovrà valutare la correttezza della notifica dell’intimazione e, in caso positivo, procederà a ordinare il rilascio. Una volta ottenuto il provvedimento di convalida inizia quella che, soprattutto nelle grandi città, nelle quali il numero delle procedure di sfratto raggiunge numeri molto elevati, si profila come la fase più lunga e delicata del procedimento per giungere alla liberazione dell’immobile, vale a dire l’esecuzione forzata. Dopo aver notificato al conduttore il provvedimento giudiziale e il precetto di rilascio, occorre infatti richiedere l’assistenza dell’ufficiale giudiziario per portare a esecuzione lo sfratto.

Esistono soluzioni alternative? Per chi non vuole comunque rinunciare al mercato delle locazioni vale allora la pena di prendere in seria considerazione l’individuazione di qualche soluzione alternativa che possa garantire dal rischio dell’insolvenza del conduttore. I rimedi ai quali si fa più frequentemente ricorso sono sostanzialmente due: la dazione di garanzie da parte dell’inquilino o la stipula di una polizza assicurativa da parte del proprietario. Se la prima soluzione è quella più conveniente, perché non ha costi per il locatore, è anche quella di più difficile realizzazione, perché risulta generalmente arduo trovare un conduttore disposto a rilasciare una polizza fideiussoria bancaria o assicurativa o altro genere di garanzie realmente efficaci. Più facile, allora, che sia lo stesso proprietario a investire una somma di denaro per procurarsi una polizza assicurativa che lo tuteli in caso di inadempimento del proprio inquilino.

Le assicurazioni che tutelano il proprietario per i rischi derivanti dall’inadempimento del contratto di locazione. Ma come funzionano queste polizze? E sono davvero convenienti? Come anticipato, si tratta di contratti che vengono stipulati tra il proprietario dell’immobile e una compagnia di assicurazioni. Scopo del contratto è ovviamente quello di tutelare il contraente dai rischi connessi all’esecuzione del rapporto di locazione a fronte del pagamento di un premio. La misura di quest’ultimo, la tipologia di rischio assicurato, le franchigie e le altre condizioni che comportano il diritto del contraente a ricevere l’indennizzo dipendono, ovviamente, dallo specifico contenuto negoziale. Poiché si tratta normalmente di modelli contrattuali unilateralmente predisposti dalla compagnia assicuratrice, occorre quindi consultare con cura le varie clausole contenute nei moduli e formulari offerti in visione e saper leggere bene tra le righe di ciascuna di esse.

Senza alcuna presunzione di completezza e senza ovviamente voler fare riferimento ad alcuno dei prodotti oggigiorno offerti sul mercato, si può consigliare di prestare la massima attenzione ai seguenti aspetti.

Occorre in primo luogo verificare l’oggetto dell’assicurazione, ossia quali sono i rischi effettivamente assicurati. Per i canoni insoluti bisognerà quindi verificare se vi siano o meno dei tetti massimi (per esempio un numero massimo di mensilità o un importo massimo risarcibili) e valutare quindi se l’ammontare del premio richiesto sia conveniente. Occorre tenere conto del fatto che nell’importo mensile dovuto al locatore è solitamente compresa anche una percentuale in acconto delle spese condominiali che quest’ultimo è tenuto a pagare all’amministratore. Si devono poi mettere in conto i costi vivi e le spese legali della procedura di convalida di sfratto e di quella esecutiva. Non è detto che il contratto di assicurazione tenga conto anche di queste voci.

Un’ulteriore variabile è rappresentata dal risarcimento degli eventuali danni arrecati dal conduttore all’immobile concesso in locazione. Inoltre, per evitare facili abusi da parte del contraente, in molti casi è previsto che la polizza sia operativa soltanto una volta che il contratto sia stato regolarmente eseguito dalle parti per un certo periodo di tempo (quindi morosità verificatesi fin dall’inizio del rapporto di locazione potrebbero non essere rimborsate).

Alcune assicurazioni offrono inoltre la copertura anche rispetto alle somme dovute a fronte dell’erogazione dell’energia elettrica e dell’acqua, ove il contratto di fornitura sia intestato al proprietario, nonché del riscaldamento, ove l’impianto non sia centralizzato, nel qual caso la relativa spesa rientrerà negli oneri accessori relativi alle spese condominiali.

Gianfranco Di Rago

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