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Test d’autunno per la cedolare

di Luigi Lovecchio

Cedolare sugli affitti di nuovo in primo piano in vista degli appuntamenti d'autunno. Oltre alla seconda rata di acconto, in scadenza alla fine di novembre, vi sono infatti i rinnovi annuali dei contratti di locazione, ai quali prestare attenzione ai fini di un'eventuale opzione. A complicare il tutto, la disciplina transitoria relativa al 2011 che contiene delle regole speciali.

– Le opzioni. A regime la scelta per l'imposizione sostitutiva del 21% o del 19% si effettua in sede di prima registrazione del contratto di affitto ovvero di rinnovo dello stesso. Allo scopo, è sufficiente compilare il modello semplificato Siria o, se non ricorrono tutte le condizioni prescritte per tale modulistica, il nuovo modello 69. L'opzione per la cedolare esclude il pagamento dell'imposta di registro e dei tributi speciali ed è necessario inviare una raccomandata all'inquilino di rinuncia agli aumenti di canone. È comunque possibile uscire o entrare nella tassazione proporzionale in una qualsiasi delle annualità intermedie. Per entrare in cedolare in un contratto già registrato occorre compilare il modello 69 alla scadenza del pagamento dell'imposta di registro annuale e conseguentemente non versare l'imposta di registro. Per uscire dal regime sostitutivo, invece, bisogna presentare il modello 69, sempre in occasione della scadenza del pagamento annuale del registro, pagare l'imposta ed effettuare gli adempimenti ulteriori che saranno precisati in un futuro provvedimento direttoriale. L'efficacia dell'opzione segue le annualità di contratto residue, e non gli anni solari. Cessa dunque con la prima scadenza contrattuale.

– La disciplina del 2011. Per i contratti già registrati o rinnovati prima del 7 aprile 2011 (data di entrata in vigore del Dlgs 23/2011 istitutivo della cedolare), la scelta si effettua, in linea di principio, nel modello Unico relativo al 2011, da presentare l'anno prossimo. Nel frattempo, occorre comunque pagare gli acconti alle scadenze di legge, e cioè il 6 luglio e il 30 novembre. La scelta che si confermerà nel modello Unico 2012 potrà riguardare solo l'annualità contrattuale in scadenza al 2011 oppure anche quella che ha inizio in tale anno.

Prendiamo ad esempio un contratto registrato il primo luglio 2010 di durata quadriennale. Nel 2011 corre sia l'annualità luglio 2010-giugno 2011 (periodo 1° gennaio – 30 giugno 2011), sia l'annualità contrattuale luglio 2011-giugno 2012 (periodo 1° luglio-31 dicembre 2011). Il contribuente potrà scegliere la cedolare per una o entrambe le annualità (circolare n. 26 del 2011 delle Entrate) e si regolerà di conseguenza in sede di acconti. L'opzione 2011 inoltre cessa di avere efficacia con l'annualità contrattuale che inizia nello stesso anno. Tornando all'esempio precedente, se il contribuente vuole confermare la cedolare anche per le annualità contrattuali successive, nel luglio 2012, alla scadenza per il rinnovo dell'imposta di registro annuale, lo stesso dovrà presentare il modello 69 e esercitare nuovamente la scelta, senza pagare nulla.

– Gli effetti sui rinnovi. Ipotizziamo un contratto in corso con annualità intermedia 1° ottobre 2010-30 settembre 2011. Il contribuente vuole applicare la cedolare per tutto il 2011. Al 31 ottobre prossimo, scadenza per il rinnovo del pagamento dell'imposta di registro annuale, non dovrà fare nulla. L'opzione infatti si manifesta pagando gli acconti e con la compilazione dell'Unico 2012.

Si supponga ora un contratto con annualità 1° settembre-31 agosto, che ha avuto la prima scadenza quadriennale al 31 agosto 2011. In questo caso, si ritiene che, entro la fine di settembre (scadenza per la registrazione del rinnovo tacito), occorra presentare il modello 69, esercitando la scelta ma senza versare nulla. Questa scelta coprirà tutte le successive 4 annualità contrattuali, salvo revoca. In tale eventualità, per l'annualità in corso nel periodo 1° gennaio-31 agosto 2011, l'opzione sarà esercitata in Unico 2012, previo versamento degli acconti. Invece, per l'annualità in essere tra il primo settembre e il 31 dicembre 2011, l'opzione dovrà essere manifestata nel suddetto modello 69.

– Gli acconti di novembre. Entro la fine di novembre occorre versare il 60% dell'85% della cedolare dovuta per il 2011 o l'85% della stessa se la cifra da pagare è inferiore a 257,52 euro. Il pagamento – solo tramite modello F24 (codice tributo 1841) – non deve essere eseguito nelle seguenti due ipotesi:

a) l'importo della cedolare non supera 51,65 euro;

b) il contratto ha decorrenza successiva al 31 ottobre.

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