La sezione seconda civile della Cassazione, con ordinanza n. 13526 del 13 giugno 2014 (presidente Triola, relatore D’Ascola), torna sul tema del risarcimento dei danni da infiltrazioni all’appartamento sottostante al lastrico solare: chi deve pagare le spese?
Secondo la seconda sezione, che ha rimesso la questione alle sezioni unite, quando un condomino o un terzo subisce un danno, non c’è un obbligo di ripartire le “spese” condominiali in base agli articoli 1123 e seguenti del Codice civile, quanto di risarcire lo stesso ai sensi degli articoli 2043 e seguenti. Quindi va individuato il responsabile del danno e questo (che sia il condominio nel suo complesso per la mancata manutenzione o il singolo titolare dell’uso esclusivo per la cattiva gestione del lastrico) dovrà pagare tutto il danno.
Esula dunque dal contenuto e dagli obiettivi degli articoli 1123 e seguenti l’ipotesi del danno arrecato a terzi, in quanto il “danno” è l’elemento materiale della fattispecie di illecito civile. Quando ricorre un danno sorge infatti non un obbligo di “spesa”, ma un obbligo risarcitorio. Così, quando le spese necessarie per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’eliminazione dei pregiudizi arrecati (proprio a causa dell’omessa manutenzione o riparazione di quelle parti) alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva, o comunque a terzi, abbiano la loro fonte in una particolare condotta, commissiva od omissiva di uno o più condomini, andrebbe unicamente affermata la responsabilità di questi ultimi, ai sensi dell’articolo 2043 del Codice civile, dedicato proprio al «risarcimento per fatto illecito». E il soggetto danneggiato (anche se a sua volta sia un condòmino) assume la posizione di terzo rispetto ai condomini responsabili dell’omessa manutenzione o del cattivo uso del bene.
Nella sentenza impugnata davanti alla Suprema corte, la Corte d’appello di Roma aveva fatto applicazione del principio affermato diciassette anni fa dalle sezioni unite (sentenza 3672/97) secondo la quale dei danni causati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico o dal terrazzo a livello di proprietà o di uso esclusivo, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono, in base alle proporzioni stabilite dall’articolo 1126 del Codice civile, tutti i condomini ai quali il bene stesso serve da copertura. Che quindi sono chiamati a pagare in proporzione dei due terzi, mentre il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo del lastrico o del terrazzo nella misura del terzo residuo.
Nell’ordinanza di rimessione alle Sezioni Unite, invece, i giudici della Seconda Sezione evidenziano come gli obblighi di contribuzione alle spese (articoli 1123, 1125 e 1126) riguardino il diritto dei proprietari e l’utilità che essi traggono dai beni e non l’imputazione del danno subito dai terzi, che prescinde, di regola, dalla condotta dell’utilizzatore, e risale (in particolare nel caso in esame), nella mancata solerzia del condominio nell’apprestare le riparazioni prima che si produca il pregiudizio per l’appartamento sottostante. Ciò, indipendentemente da qualsiasi colpa del condòmino che abbia l’uso esclusivo del lastrico o la proprietà della terrazza.
Le perplessità della seconda sezione civile vanno condivise: La Cassazione (sentenza 3672/ 97) aveva affermato che la responsabilità per i danni si ricollegasse non al disposto dell’articolo 2051 del Codice quanto alla titolarità del diritto reale e, perciò, dovesse considerarsi come conseguenza del l’inadempimento delle obbligazioni di conservare le parti comuni, poste a carico dei condomini (articolo 1123) e del titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo (articolo 1126). Le norme sulla ripartizione degli oneri condominiali, (articoli 1123, 1124, 1125 e 1126) dovrebbero, invece, ritenersi sempre inutilizzabili in relazione alle obbligazioni risarcitorie dei condòmini verso i terzi.
