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Terrazze, più equità nelle spese

Maggiore equità nella suddivisione delle spese di riparazione o ricostruzione del lastrico solare. Secondo una sentenza della Cassazione (sezione seconda, n. 1451 del 23 gennaio 2014) gli appartamenti sottostanti devono contribuire nei due terzi delle spese di cui all’art. 1126 c.c. sulla base dei metri quadrati che risultano effettivamente coperti e non per l’intero valore millesimale attribuito all’unità immobiliare. Secondo il codice civile quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso o la proprietà esclusivi sono, infatti, tenuti a contribuire per un terzo nelle predette spese, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti gli altri proprietari delle unità sottostanti. Quanto sopra vale anche per la cosiddetta terrazza a livello (di proprietà o uso esclusivo del proprietario dell’ultimo piano) che svolge la stessa funzione di copertura. In ogni caso rimangono a carico del proprietario le spese attinenti alle parti che non svolgono funzione di copertura (si pensi alla manutenzione dei parapetti, alle ringhiere ecc.).

La ripartizione della parte di spesa di 1/3. La ripartizione della spesa di un terzo non presenta particolare difficoltà. Tuttavia nel caso in cui il lastrico sia comune a due o più condomini la quota andrà divisa sulla base delle relative percentuali di comproprietà o uso esclusivo.

La ripartizione della parte di spesa di 2/3: i soggetti interessati. L’obbligo di pagare le spese dei due terzi del lastrico non deriva dalla sola generica qualità di condomino, ma anche dal fatto di essere proprietario di una unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante a esso.

Il criterio della doppia contribuzione. Può capitare che il condomino che ha l’uso esclusivo del lastrico solare sia contemporaneamente proprietario di un appartamento sottostante o di una parte di esso (se, come nel caso risolto dalla Cassazione, sia a due livelli): in tal caso questi è soggetto alla cosiddetta doppia contribuzione. In pratica sarà tenuto al pagamento per intero della quota di 1/3, nonché di una quota aggiuntiva dei 2/3.

Il problema degli appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione per millesimi. È anche possibile che tra gli appartamenti sottostanti al lastrico ve ne sia qualcuno coperto solo in parte. Tuttavia, secondo alcuni precedenti giurisprudenziali, l’art. 1126 c.c. farebbe riferimento alla porzione di piano intesa non come parte della proprietà, ma come intera unità immobiliare (anche perché detta disposizione non distingue in alcun modo tra immobili totalmente e parzialmente coperti dal lastrico). Secondo questa interpretazione sarebbe quindi sufficiente che si trovi sotto il lastrico solare anche una piccola parte di un appartamento perché il proprietario debba concorrere alla ripartizione dei 2/3 delle spese con tutti i millesimi attribuiti alla relativa unità immobiliare (tra le altre, Trib. Pescara 5/10/2006).

Appartamenti parzialmente coperti: la ripartizione in base ai millesimi di proprietà effettivamente interessati dalla copertura. In questi casi, tuttavia, come sostenuto anche dalla Cassazione, sembra maggiormente equo procedere a una ripartizione basata sulle effettive quote millesimali delle porzioni di piano coperte, quindi opportunamente rapportata (ovvero ridotta) alla quantità di superficie dell’unità immobiliare posta realmente al di sotto del lastrico. In altre parole il criterio più idoneo per suddividere questo tipo di oneri sarebbe quello di rapportarli all’utilità che ogni proprietario trae dalla funzione di copertura del lastrico: le unità immobiliari coperte solo in parte non dovranno partecipare alla ripartizione della spesa sulla base di tutti i millesimi di competenza, ma solo con una parte determinata tenendo conto dei metri quadrati coperti (trib. Milano 7/11/1994).

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