Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Supercondomìni, regole normali

La riforma del condominio estende esplicitamente ai supercondomini la normativa civilistica in materia, chiudendo così definitivamente una disputa interpretativa che propendeva, in alternativa, per l’applicazione della disciplina sulla comunione. La nuova norma fissata dall’articolo 1117-bis è la seguente: «la normativa sul condominio si applica, in quanto compatibile, nei casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condomini di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile».
Si può affermare che il fenomeno riguarda sia le strutture nei moderni centri residenziali, sia le villette o costruzioni plurifamiliari delle località di villeggiatura, sia le villette a schiera, sia le unità immobiliari disposte orizzontalmente. La nuova disposizione ricalca il prevalente orientamento giurisprudenziale, anche se non mancano interpretazioni contrarie.
Può parlarsi di condominio complesso o supercondominio o condominio orizzontale anche nel caso che la comunione parziale non derivi dallo scioglimento del condominio, ma sia originaria per l’esistenza di edifici separati con beni e servizi comuni (viali di accesso, impianti di riscaldamento, custode generale, servizi centralizzati, eccetera).
La figura del supercondominio è, quindi, compatibile con la contestuale esistenza di condominii autonomi, afferenti ai singoli edifici. I singoli edifici costituiti in altrettanti condominii vengono, quindi, a formare un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi comuni, sono contestualmente legati dalla relazione di accessorio a principale con più edifici. Ciò non significa che il supercondominio debba riguardarsi come una sorta di struttura rigida, soprastante i singoli condominii: significa semplicemente che le parti necessarie per l’esistenza o destinate al servizio o all’uso di più edifici, appartengono ai proprietari delle unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e vengono regolate, se il titolo non dispone altrimenti.
Con la decisione n. 9096/2000, la Cassazione ha esteso le norme del condominio ai servizi comuni a più edifici, puntualizzando che il Codice civile – nel capo dedicato al condominio negli edifici (capo II, titolo VII del libro terzo) – fa menzione dei «servizi in comune» (articolo 1117, n. 2, del Codice civile); delle «spese necessarie per la prestazione dei servizi nell’interesse comune» (articolo 1123, 1° comma, del Codice civile); di «esercizio dei servizi comuni» (articolo 1130, n. 3, del Codice civile).
Secondo l’articolo 1117, il diritto di condominio ha come oggetto «i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere (…) e per altri simili servizi in comune». Del diritto di condominio su un servizio è corretto parlare solo in senso figurato, e non certo in senso tecnico, perché il servizio non si annovera tra i beni (le cose e gli impianti) capaci di proprietà comune. Per la verità, il servizio in comune in quanto consistente nella prestazione di una attività può formare oggetto non di proprietà comune, ma di godimento in comune.
Al supercondominio si applica la normativa condominiale anche se non vi è alcuna volontà dei condomini, ancor più dopo la riforma del condominio. La vigenza di siffatta normativa è automatica. Un solo precedente e isolato contrario è dato dalla sentenza (Cassazione n. 8066/2005) che ha affermato che per i complessi immobiliari che comprendono più edifici, anche se autonomi, è rimesso all’autonomia privata se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni edificio cui si affianca, in tale caso, un supercondominio. Figura, questa ultima, già di creazione giurisprudenziale (e oggi definita con legge).
La diffida e il ricorso all’autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell’amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
La nuova norma implicitamente ribadisce che rimane necessaria la convocazione di tutti i singoli condomini fino a sessanta.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Il titolo Stellantis ha debuttato ieri in Borsa a Milano e Parigi, mettendo a segno un rialzo del 7,...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Entra nel vivo la contesa per il successore di Jean Pierre Mustier, costretto dal cda a lasciare Uni...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

La pandemia ha ampliato le disuguaglianze economiche tra i cittadini e l’educazione finanziaria è...

Oggi sulla stampa