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Supercondomini, così l’assemblea

Il legislatore della riforma ha inteso facilitare la gestione di grandi complessi immobiliari con un notevole numero di partecipanti che per le difficoltà dovute sia all’individuazione degli stessi che al loro intervento in assemblea rende difficoltoso il raggiungimento dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge per l’adozione di qualsiasi decisione.
Per questo motivo le particolari modalità dettate per la convocazione dell’assemblea del supercondominio si applicano solo quando il numero dei partecipanti complessivo supera i 60 e limitatamente alla gestione ordinaria. Per raggiungere questo scopo il legislatore ha voluto concentrare tutti i portatori di interesse di un singolo condominio in capo a un unico soggetto, unico rappresentante, quasi come a voler coinvolgere tutti i partecipanti.
Diversamente, nell’ambito condominiale “usuale”, viene limitata la possibilità di concentrare deleghe in capo a pochi soggetti affinché le decisioni siano il frutto di un confronto, dibattito e discussione.
Questa particolare esigenza nel supercondominio di garantire almeno la gestione ordinaria giustifica, al contrario, il contrasto con le norme che regolano il singolo condominio e con il principio essenziale del diritto alla partecipazione del condomino.
Il terzo comma dell’articolo 67 disposizioni per l’attuazione del Codice civile dispone che nei casi di cui all’articolo 1117 bis Codice civile (supercondominio) quando il numero dei partecipanti è complessivamente più di 60, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma, del Codice (cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti portatori di almeno 667 millesimi), il proprio rappresentante all’assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell’amministratore.
Il limite imposto dei 60 partecipanti si riferisce al numero complessivo rispetto all’intero supercondominio e non al singolo condominio per cui anche il condominio con soli dieci partecipanti inserito in un contesto immobiliare con oltre 60 partecipanti deve nominare il proprio rappresentante.
Vediamo, di seguito, come avviene la nomina e quanto dura in carica questo rappresentante. Nel silenzio della legge chiunque potrebbe essere nominato rappresentante del singolo condominio, il destinatario naturale è il condomino atteso che, oltre ad avere un interesse diretto, si presuma conosca la compagine condominiale e i problemi relativi alle parti comuni.
Potrebbe essere nominato anche un estraneo al condominio poiché chi svolge l’incarico nell’esercizio di un mandato nell’interesse di un gruppo di soggetti non può avere problemi connessi con la tutela della privacy né più né meno di come avviene per chi gestisce interessi comuni.
Ci si è domandati se bisogna nominare il rappresentante ogni qualvolta occorre partecipare a un assemblea per la gestione ordinaria o nomina dell’amministratore del supercondominio o lo si debba fare una sola volta per tutte le future assemblee.
La seconda soluzione appare la più ovvia, diversamente sorgerebbe notevoli difficoltà per convocare per tempo l’assemblea dei singoli conominii ed ancorpiù se si dovesse ricorrere alla nomina in via giudiziale, tenuto conto anche dei tempi necessari alla preventiva diffida di cui al 3° comma dell’articolo 67 disposizioni per l’attuazione del Codice civile.
Dovendo inoltre l’avviso di convocazione essere inviato ai soli rappresentanti è evidente che questi debbano preesistere alla convocazione altrimenti si eliderebbe lo spirito della legge che ha lo scopo di limitare il numero degli aventi diritto e rendere più agevole le modalità di convocazione.
Ne consegue che una volta nominato il rappresentante quest’ultimo conservi la carica fino a diversa volontà dei rappresentati o del rappresentante stesso (revoca o dimissioni).
Appare quindi ragionevole che l’assemblea o il regolamento subcondominiale determini la durata della carica del rappresentante in un periodo coincidente con uno o più esercizi annuali in modo da consentire il rinnovo dell’incarico in occasione di una riunione ordinaria per l’approvazione dei bilanci o per la nomina dell’amministratore.
Applicandosi al rappresentante la normativa sul mandato, se nulla si prevede sulla remunerazione, l’incarico si presume oneroso ai sensi dell’articolo 1709, Codice civile.
Per questa ragione se si vuole conferire l’incarico a titolo gratuito occorre farne espresso riferimento nella stessa delibera di nomina.

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