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Sul «fondo» obbligatorio si cerca una soluzione a rate

Si riprova a migliorare la riforma del condominio. Il sottosegretario alla Giustizia, Cosimo Maria Ferri, che segue la questione, sta studiando la proposta di tre robuste norme da inserire alla prima occasione nella discussione parlamentare. Si tratta di modifiche che prendono le mosse anche dalle proposte fatte dal Sole 24 Ore insieme alle associazioni della proprietà e degli amministratori di condominio, come la semplificazione della disposizione sul fondo obbligatorio per i lavori straordinari, cui si aggiungerebbe la regolamentazione della formazione degli amministratori e una precisazione sulla parziarietà dei debiti condominiali.
Sul primo punto, se la modifica passasse risolverebbe uno dei maggiori problemi pratici creati involontariamente dalla legge 220/2013: il fondo obbligatorio. Il nuovo articolo 1135 del Codice civile, come modificato dalla riforma, mette al punto 4, tra le attribuzioni dell’assemblea dei condòmini, quella di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo però «obbligatoriamente» un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Ma ora, in piena crisi, l’idea di anticipare tutte insieme le rate scaglionabili in uno o due anni ha reso difficili le decisioni. Gli effetti di questi lavori rimandati, però, sono deleteri: anzitutto sullo stato di conservazione dell’immobile e sulla sua sicurezza, poi sul settore delle imprese (spesso artigiane) che eseguono le ristrutturazioni.
Lo stesso relatore alla Camera del provvedimento approvato lo scorso novembre, Salvatore Torrisi (ora senatore), aveva riconosciuto la necessità di una norma che consentisse una maggiore elasticità. Ora il sottosegretario Ferri ha deciso di dar corpo alle richieste del mondo condominiale, elaborando una proposta normativa che stabilisca che nel caso in cui i lavori siano eseguiti sulla base di un contratto di appalto che preveda il pagamento degli stessi per stati avanzamento lavori o in modo altrimenti dilazionato, il fondo possa essere costituito con graduazioni temporali corrispondenti alle date in cui sono previsti i singoli pagamenti. «La norma – spiega Ferri -, che non snaturerebbe la ratio della riforma, costituirebbe un correttivo all’istituto e contempererebbe tanto le ragioni creditorie dell’appaltatore quanto le esigenze economiche dei proprietari che, soprattutto in un momento di recessione dell’economia, hanno notevoli difficoltà ad anticipare l’intera somma».
La seconda modifica in gioco riguarda un altro punto caldo, quello della formazione degli amministratori, che la legge 220/2012 pone come obbligatoria (sia iniziale che periodica, tranne una serie di eccezioni), senza però chiarire come debba essere organizzata. Alcune associazioni (l’Anaci in testa) si sono schierate per un’interpretazione che, tenendo conto della norma delle professioni non regolamentate (legge 4/2013), attribuisca a loro la materia, purché in linea con le norme Uni. La modifica proposta mira invece a stabilire che sarà un regolamento del ministro della Giustizia a determinare i requisiti necessari per esercitare l’attività di formazione nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica. «Così –precisa Ferri – sarà possibile avere standard unificati su tutto il territorio nazionale e, con l’individuazione dei soggetti legittimati alla formazione, salvaguardare l’interesse pubblico».
L’ultima modifica, che probabilmente susciterà qualche polemica, elimina completamente il residuo di solidarietà tra tutti i condomini in caso di morosità di alcuni: attualmente (articolo 63 delle Disposizioni di attuazione) i creditori del condominio insoddisfatti devono prima escutere gli eventuali morosi ma poi possono rivolgersi anche ai condomini in regola con i pagamenti. La modifica proposta cancellerebbe questa possibilità, stabilendo la solidarietà tra i soli morosi.

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