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Stangata sugli immobili storici

di Norberto Villa 

Il governo Monti non risparmia gli immobili storici. L'abolizione in un solo colpo delle agevolazioni fiscali è compensato unicamente da una riduzione al 50% dell'Imu dovuta. Il regime tributario degli immobili di interesse storico e artistico trova una nuova e penalizzante formulazione con aggravio certo per i proprietari. Costoro abituati a pagare poco (sia ai fini Ici che ai fini Irpef) si vedono infatti riconosciuto uno sconto del 50% sull'imposta municipale propria ma dovranno tornare (spesso) a versare imposte in misura ordinaria. Ecco il trattamento che risulterà non appena sarà definitivamente approvato il decreto fiscale (dl 16/2012) che, dopo aver ottenuto l'ok del senato, è passato alla camera, dove c'è tempo per presentare gli emendamenti fino a mercoledì prossimo alle ore 16. In vista della discussione alla camera che si terrà il 12 aprile, il presidente dell'Anci, Graziano Delrio, ha inviato la richiesta di un incontro urgente ai capigruppo dei partiti.

Immobile storico abitazione principale. Prima delle innovazioni tale immobile non concorreva a formare né la base imponibile Irpef (o meglio la formava ma poi tale quota di reddito era azzerata) e nemmeno la base imponibile Ici. Il conto fiscale dell'immobile ogni anno era in sostanza pari a zero. Con le innovazioni fermo restando il sostanziale esonero da Irpef la proprietà dell'immobile invece comporterà il pagamento dell'Imu. Il calcolo della base imponibile comporterà un aggravio rispetto alle regole precedenti. Occorre individuare la rendita dell'immobile, rivalutarla del 5% e poi individuare il valore Imu dell'immobile applicando i coefficienti prevista. Per esempio, nel caso di immobile di categoria A (escluso A10) la rendita rivalutata è moltiplica per 160 così da ottenere la base imponibile Imu.

Immobile storico seconda casa. Prima delle innovazioni tale immobile concorreva a formare la base imponibile Irpef per un importo pari alla sua rendita rivalutata maggiorata di un terzo. Nel contempo lo stesso immobile era da assoggettare a Ici avendo come base imponibile il suo valore catastale. Sia ai fini Irpef che Ici entrava però in gioco la norma di favore prevista per tali immobili che consentiva di individuare la rendita di riferimento considerando la tariffa d'estimo minore tra quelle previste nella zona catastale di competenza. Se il decreto arriverà alla sua approvazione e conversione in base agli emendamenti a oggi conosciuti la situazione cambierà radicalmente. Tale immobile infatti pagherà Imu in base alla aliquota stabilita dal comune e avendo riguardo al suo valore catastale (individuato mediante i moltiplicatori previsti) seppure poi ridotta al 50%. Il dato catastale di riferimento (rendita) sarà però quella propria del singolo immobile non potendosi più riferirsi alla tariffa d'estimo inferiore prevista per la zona di appartenenza. Però come contropartita (e in base alle regole ordinarie stabilite con l'introduzione dell'Imu) l'immobile non dovrà più scontare né Irpef né addizionali in quanto tali oneri sono ormai assorbiti dalla nuova imposta municipale propria.

Immobile storico concesso in locazione. Questa è l'ipotesi in cui gli aggravi si faranno sentire in modo eclatante. Fino a oggi questi immobili scontavano l'Ici in base alla già richiamata regola che vedeva per questi immobili rilevante la minore delle tariffe d'estimo della zona. Ma oltre a ciò le imposte dirette dovute erano anch'esse commisurate al medesimo parametro. Per tali immobili infatti si superava la regola ordinaria che comportava in caso di locazione la tassazione dell'importo maggiore risultante tra il canone (ridotto del 15%) e la rendita catastale (sempre considerando le particolarità previste per gli immobili di interesse storico e artistico). La base imponibile Irpef anche in presenza di locazione era commisurata all'imponibile catastale. Ora le regole cambiano. Tali immobili sconteranno l'Imu in base alla rendita catastale loro propria seppur con una riduzione del 50%. Ma ai fini Irpef tornano a essere applicate le regole ordinarie, per cui nel caso in cui l'importo del canone di locazione (ridotto come vedremo del 25%) risulti superiore alla rendita (ipotesi più che scontata in molte ipotesi) sarà questo che formerà base imponibile Irpef. L'unico vantaggio che è concesso dal decreto è che l'abbattimento della rendita era previsto in linea generale nella misura del 15%, è innalzata al 25% come per gli immobili veneziani. Ma tale sconto non può certo compensare l'aggravio sopra individuato. L'aggravio è quindi scontato. Ma forse qualche considerazione in più deve (doveva) essere fatta. Gli immobili di interesse storico artistico è vero che godevano di una tassazione di assoluto favore, ma erano (e saranno anche in futuro) soggetti a una serie di vincoli che compensavano tali vantaggi. Si pensi solo al fatto che la tutela a cui giustamente sono sottoposti comporta particolari procedure in caso di ristrutturazione e simili. Fino a giungere a un diritto di prelazione dello stato nel caso di vendita. Ma di tutto ciò sembra che la nuova manovra del governo Monti non si sia interessata avendo avuto come fine solo quello di cancellare le agevolazioni fino a oggi previste (ma che forse almeno parzialmente erano giustificate dai vincoli connessi a tali immobili).

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