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Il sottotetto è parte dei paesaggi

Il sottotetto fa parte del paesaggio. Non può dunque essere trasformato in appartamenti se i lavori di recupero finiscono per alterare la linea architettonica degli edifici vicini. È irrilevante, poi, che l’intervento non sia visibile dalla strada: la nozione di paesaggio introdotta dalla Convenzione europea, recepita dall’Italia con la legge 14/2006, descrive un patrimonio di risorse identitarie che comprende anche i cortili e non soltanto i beni ambientali o di rilevanza storico-artistica. Lo stabilisce la sentenza 932/19, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Lombardia.

Bocciato il permesso di costruire per il recupero a fini abitativi del sottotetto di uno stabile milanese. E ciò perché nel capoluogo lombardo le linee guida consentono alla commissione paesaggio del comune di valutare i lavori che impattano sugli affacci nei cortili e che comunque non possono essere percepiti da tutta la collettività. Il fabbricato, nella specie, risale agli anni Trenta del secolo scorso ed è un tipico edificio «a corte». Non giova ai proprietari dell’immobile dedurre che la commissione abbia applicato in modo non corretto i parametri per la tutela del paesaggio: la Convenzione Ue, infatti, introduce una visione integrale e impone di intervenire ogni volta che sussistono elementi morfologici ai quali si può attribuire una valenza estetica. Sono dunque legittimi il parere negativo della commissione e il diniego del titolo edilizio anche se le opere sono confinate all’interno dello stabile: la materia del governo del territorio, infatti, costituisce uno degli strumenti attraverso i quali lo stato realizza la tutela del paesaggio. Che va interpretato nella più ampia nozione possibile, come elemento importante per la qualità della vita, nelle aree urbane come nelle campagne, nei territori degradati e in quelli di grande qualità, nelle zone considerate eccezionali e in quelle della vita quotidiana. E il merito è di un’evoluzione del concetto recepita dall’ordinamento giuridico all’insegna del benessere estetico.

Il sottotetto, d’altronde, è da sempre terreno di scontro in condominio. Il no al permesso di costruire in sanatoria scatta anche per il proprietario dell’ultimo piano che vuole collegare il suo appartamento a parte dei locali soprastanti in diretta corrispondenza. E ciò perché questi ultimi sono di proprietà condominiale, non esclusiva: ci passano infatti canne fumarie e tubi di sfiato delle fogne e dunque bisogna garantire l’accesso per la manutenzione. È quanto emerge dalla sentenza 320/19, pubblicata dalla prima sezione del Tar Basilicata che ha accolto il ricorso dei vicini e ha dato lo stop al titolo di cui all’articolo 36 del Testo unico per l’edilizia. Il condomino dell’ultimo piano, a parere dei giudici lucani, non poteva portare a termine i lavori perché la proprietà comune del sottotetto è dimostrata dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti: non risultava trasferita la titolarità anche parziale del locale. D’altronde le spese di manutenzione erano state già ripartite in base alle tabelle millesimali. E se è vero che un tempo gli alloggi erano di proprietà dell’istituto case popolari, poi sono stati acquistati dagli assegnatari e il regolamento condominiale aveva disposto che i locali accessori restassero indivisi fra i singoli proprietari esclusivi degli appartamenti. Inoltre, la presenza delle condutture esclude che il vano abbia la sola funzione di isolare e proteggere da caldo e freddo gli appartamenti sottostanti. Insomma: non può restare dov’è la scala interna che è stata costruita fra l’appartamento e il sottotetto nella zona in cui si trova l’unico abbaino che dà luce e aria al locale.

Attenzione, poi, a come sono eseguiti i lavori. Per esempio, va abbattuto il sottotetto che risulta difforme dal permesso di costruire perché l’altezza deve essere misurata al netto degli elementi architettonici di rifinitura: contano solo le distanze fra gli elementi strutturali dell’edificio come solai e copertura, mentre gli altri hanno dimensioni variabili in quanto realizzati secondo le esigenze dei committenti. E quando si tratta di reprimere gli abusi edilizi non serve la comunicazione di avvio del procedimento da parte del comune. È quanto si legge nella sentenza 5768/18, pubblicata dalla seconda sezione del Tar Campania. Secondo cui deve rassegnarsi il proprietario: il manufatto va demolito perché è la regola tecnica a imporre che nel calcolo dell’altezza non rientrano elementi quali controsoffitto, camera d’aria e massetto delle pendenze, che non hanno dimensioni predeterminabili. Risulta irrilevante che l’altezza al colmo sia di dieci centimetri inferiore rispetto a quella autorizzata: la quota di gronda aumenta di circa un metro e incrementa di molto il volume del sottotetto autorizzato. Sufficiente la motivazione che indica la normativa edilizia violata e il tipo di illecito commesso, cioè la totale difformità dal permesso di costruire: negli atti vincolati basta peraltro indicare i presupposti di diritto e di fatto che giustificano l’esercizio del potere di ordinare la demolizione. La comunicazione di avvio, infine, è superflua: contro gli abusi edilizi la legge prevede il verbale dei vigili urbani che accerta l’irregolarità senza che partecipi il destinatario del provvedimento.

Ma le opere di recupero in cima allo stabile rischiano addirittura di far bloccare tutto il fabbricato. E lo stop scatta perché l’edificio va oltre la soglia massima di distanza dal suolo prevista dal piano di lottizzazione: la colpa è del sottotetto che pure non costituisce una vera e propria mansarda, ma ben potrebbe diventarlo perché nel suo punto più alto arriva a 1,8 metri e dunque costituisce un’area calpestabile e praticabile per i futuri condomini. È quanto sancito dalla sentenza 76/2017, pubblicata dalla prima sezione del Tar Molise. Bocciato il ricorso del proprietario dell’immobile: non sussiste alcuna violazione del piano di lottizzazione dell’area da parte dell’ente perché è dal progetto del privato che viene fuori un fabbricato troppo alto. E ciò perché nel calcolo il comune considera anche i sottotetti, che pure non sono adibiti a uso abitativo. I locali, invero, non possono essere reputati meri volumi tecnici perché potenzialmente possono essere utilizzati anche come mansarda: il sottotetto, in questo caso, non serve soltanto a isolare le unità immobiliari sottostanti alla copertura del fabbricato e non risulta destinato unicamente alla buona funzionalità dell’edificio, ma può essere sfruttato a fini abitativi. Va detto poi che è lo stesso progetto a indicare i locali come destinati a lavanderie e stenditoi, senza dimenticare che le aree hanno aperture verso l’esterno. Insomma: il proprietario avrebbe dovuto dimostrare l’errore di calcolo degli uffici comunali e produrre una perizia di parte o almeno chiedere la consulenza tecnica d’ufficio. Non gli resta dunque che rielaborare per intero la proposta di lottizzazione.

La giurisprudenza, tuttavia, non è sempre così rigorosa nonostante le nuove tecnologie. Non basta Google Earth, per esempio, a bloccare i lavori di recupero del sottotetto. Il niet di comune e soprintendenza all’autorizzazione paesistica scatta per le tasche di copertura dell’edificio giudicate antiestetiche e visibilissime a chi guarda immagini satellitari e si collega a internet per esplorare i luoghi. Le strutture si rendono necessarie per dare aria e luce ai locali. E il fatto che ora grazie al web le costruzioni possono essere guardate anche dall’alto non impone di per sé un vincolo di immodificabilità rafforzato. È quanto stabilito dall’ordinanza 270/16, pubblicata dalla prima sezione della sede staccata di Brescia del Tar Lombardia. Accolta la domanda cautelare del responsabile dei lavori. È vero: c’è ragione di credere che la visione satellitare diventerà nel prossimo futuro la principale forma di fruizione delle bellezze paesistiche. Ma anche in questo caso risulta necessario individuare una scala alla quale collegare il giudizio paesistico, che è sempre riferito a un insieme complesso e non a singoli dettagli messi in primo piano. E nella specie la presenza di tasche nelle coperture di quasi la metà degli edifici che compongono l’isolato permette comunque di apprezzare il pregio architettonico della zona: non sembra quindi ragionevole ritenere che le due nuove aperture a tasca progettate possano alterare l’equilibrio generale dell’area.

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