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Sì alle ristrutturazioni che riducono i volumi

È possibile ristrutturare un edificio realizzando volumi inferiori a quelli preesistenti: lo sottolinea il Tar di Napoli, nella sentenza 25 luglio 2014 n. 4265.
L’affermazione sembra banale, ma consente una rilevante elasticità nelle operazioni di riordino urbanistico, in particolare nei centri cittadini: appunto nel caso deciso si discuteva di una ristrutturazione di un edificio residenziale ubicato nel centro urbano di Caserta, in area con preesistenze storico ambientali.
Il principio è coerente alle linee di rinnovo urbano che si leggono nel disegno di legge in materia di politiche pubbliche territoriali e trasformazione urbana a firma del ministro Maurizio Lupi, che appunto parla (all’articolo 16) di innalzamento complessivo della qualità urbana e dell’abitare, con valorizzazione e rigenerazione del tessuto economico sociale e produttivo.
Dalla volumetria alla qualità
Fino ad oggi i principali problemi delle ristrutturazioni riguardavano gli aumenti di volumetria e i cambi di destinazione, tenendo presente che – ad esempio – per il contenimento dei consumi energetici (Dlgs 30 maggio 2008 n. 115) si discuteva dell’aumento delle sagome per poche decine di centimetri, al fine di evitare conflitti tra vicini in tema di distanze.
Secondo la stessa logica, la ristrutturazione è stata quasi sempre interpretata come anelastica, considerando la preesistenza come una gabbia rigida. Ora invece si ritiene che la volumetria preesistente costituisca solo uno standard massimo di edificabilità in sede di ricostruzione, nel senso che sussiste la possibilità di utilizzare la preesistente volumetria soltanto in parte in sede di ricostruzione, essendone precluso soltanto un aumento.
La progressiva evoluzione parte dall’articolo 3 del Dpr 380/2001 (Testo unico edilizia) e cioè dalla fedele ricostruzione, ivi prevista «con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente», giungendo oggi alla «demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica».
È quindi evidente – sottolinea il Tar – l’intento del legislatore di impedire soltanto aumenti della complessiva cubatura degli edifici esistenti, ma non diminuzioni della stessa.
Il paradosso della diminutio
Fino ad oggi, chi costruiva meno dei volumi preesistenti si esponeva a una pluralità di critiche: sotto l’aspetto edilizio, costruire in meno esprimeva comunque una difformità, cioè un’opera diversa e, di fatto, un abuso edilizio. Abuso che, peraltro, era di difficile quantificazione sotto l’aspetto economico, poichè di sicuro una costruzione più piccola non può ritenersi di valore maggiore rispetto a una costruzione di volume superiore.
La soluzione consisteva in una sanzione pecuniaria di modesta entità, con successivo rilascio di un titolo edilizio in sanatoria. Questo ragionamento, tuttavia, era valido solo per le aree non vincolate ed in particolare per le aree esterne ai centri storici, dove un intervento con materiali e forme innovative, deve comunque superare il vaglio del parere ambientale ed essere conforme alle norme previste dal piano. Nella città di Caserta, il piano in questione non prevedeva espressamente la possibilità di volumetrie inferiori e quindi si è dovuto aspettare il Tar per inserire questo elemento di elasticità. Sembra poi opportuno sottolineare che la contestazione circa il volume inferiore a quello preesistente veniva dai vicini di casa, che probabilmente non vedevano di buon grado l’innovazione rappresentata da un volume e da tipologia difformi dalla situazione preesistente.

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