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Sì alle clausole se sono «trasparenti»

Senza una reale conoscenza delle clausole il regolamento condominiale contrattuale è zoppo. Le clausole “contrattuali” inserite all’interno di un regolamento di condominio, a differenza di quelle “regolamentari”, che disciplinano la gestione e l’uso delle cose comuni, impongono pesi, limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà (o sulle parti comuni). E per avere efficacia vincolante per gli acquirenti dei singoli appartamenti è necessario che siano inserite in modo chiaro ed esplicito e vengano rese note, ossia conoscibili, per essere accettate, assumendo così carattere di convenzione (si veda anche Il Sole 24 Ore del 12 maggio).
Saranno sicuramente vincolanti quelle clausole di natura contrattuale che fanno parte del regolamento redatto dal costruttore-venditore e sottoscritte e accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari ai cui atti di acquisto è stato allegato il regolamento, così come avranno efficacia vincolante per tutti i condòmini che lo abbiano approvato all’unanimità in assemblea.
Affinché però tali clausole siano vincolanti per gli eredi e gli altri aventi causa è necessario che delle clausole abbiano avuto conoscenza e siano state accettate, cosa che normalmente si ottiene mediante l’istituto della trascrizione.
Il regolamento non è un atto di per sè trascrivibile, in quanto non rientra tra quelli indicati nell’articolo 2643 del Codice civile che costituiscono, modificano o trasferiscono diritti reali.
La presenza di eventuali limitazioni richiede che esse siano rese note e accettate anche dai terzi, cosa possibile con la trascrizione del regolamento quale allegato all’atto di acquisto o ad altri atti trascrivibili, indicano nella nota di trascrizione, per ciascun condominio, tra l’altro, l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale (articolo 2959 n. 1 del Codice civile post riforma).
A tal proposito la Cassazione ha di recente precisato che le clausole di natura contrattuale sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora «indipendentemente dalla trascrizione del regolamento, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio che – seppur non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto» (Cassazione, sentenza n. 6299/2015).
Deve trattarsi di conoscenza effettiva del regolamento perché «allorché nell’atto di acquisto è previsto l’obbligo di rispettare il regolamento da redigere in futuro, questo non sarà vincolante mancando, in tal caso, uno schema negoziale definitivo suscettibile di essere compreso, per comune volontà delle parti, nell’oggetto del contratto». In quest’ultima ipotesi, pertanto, il regolamento può vincolare l’acquirente solo se, successivamente alla sua redazione, quest’ultimo vi presti «volontaria adesione» (Cassazione, sentenza 856/2000).
Prima della redazione, questo impegno non costituisce adesione e, quindi, non produce effetti vincolanti, così come non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, in quanto è solo il corretto richiamo dei singoli atti di acquisto a un determinato regolamento già esistente, che consente di ritenere quest’ultimo come facente parte per relationem di ogni singolo atto (Cassazione, sentenza 7359/1992).
I divieti e i limiti alle facoltà inseriti nei regolamenti, possono essere espressi anche mediante l’ elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare.
In quest’ultimo caso i divieti e i limiti devono risultare da espressioni chiare, «avuto riguardo più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà (…)corrisponda ad un interesse meritevole di tutela» (Cassazione, sentenza 19229/2014).

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