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Sì all’accordo sul pre-accordo

Via libera all’utilizzo nella prassi negoziale immobiliare del c.d. preliminare del preliminare. Ma a condizione che tra i due contratti vi siano elementi distintivi che corrispondano a interessi delle parti meritevoli di tutela. Con la recente sentenza n. 4628 dello scorso 6 marzo 2015, le sezioni unite della Cassazione sono intervenute sull’annoso contrasto giurisprudenziale sorto in merito alla questione dell’ammissibilità del negozio con il quale le parti «si obblighino a obbligarsi» a stipulare un contratto preliminare, per usare l’efficace espressione con cui in precedenza la stessa Suprema corte, nella nota sentenza n. 8038/2009, aveva bollato tale prassi come una «inconcludente superfetazione», concludendo per la nullità di tali accordi.

Viene quindi fatta salva la prassi in voga nella contrattazione immobiliare, seguita soprattutto nel caso in cui le parti si avvalgano di intermediari, di fermare per un dato lasso di tempo una proposta ritenuta interessante per operare nel frattempo le necessarie verifiche e giungere quindi alla stipula del preliminare di compravendita, anticamera del rogito, ovvero il contratto definitivo con cui avviene il trasferimento della proprietà del bene.

Tuttavia la decisione delle sezioni unite deve essere letta con attenzione, in quanto i supremi giudici, lungi dal voler completamente ribaltare l’orientamento giurisprudenziale favorevole alla declaratoria di nullità di questo primo anello della catena negoziale, hanno inteso piuttosto delineare una serie di casi nei quali, in omaggio al principio dell’autonomia contrattuale, risulti corretto garantire un riconoscimento giuridico agli interessi che i contraenti abbiano in tal modo voluto tutelare.

Secondo il nuovo principio di diritto indicato dalla Cassazione d’ora in poi i giudici di merito dovranno quindi valutare caso per caso e in via gradata se il c.d. preliminare del preliminare valga già di per sé quale obbligo di procedere alla stipula del rogito notarile, suscettibile quindi di esecuzione forzata ex art. 2932 c.c., se sia invece comunque produttivo di altri effetti obbligatori (come detto a condizione che emerga il concreto interesse delle parti a una formazione progressiva dell’accordo con differenti contenuti negoziali tra i vari atti), l’inadempimento dei quali darà luogo a responsabilità contrattuale per la mancata conclusione dell’accordo che le parti si erano impegnate a stipulare, o se sia infine del tutto privo di effetti giuridici in quanto mancante di una causa autonoma e pertanto sostanzialmente inutile (nullo).

 

Il caso concreto. Nella specie i proprietari di un fabbricato avevano stipulato un contratto per la vendita di una parte del medesimo nel quale era stato pattuito che si sarebbe provveduto a redigere un successivo preliminare di compravendita non appena l’istituto bancario avesse assentito a escludere detta porzione dall’ipoteca gravante sull’immobile. In seguito, constatata la mancanza di volontà dei promissari acquirenti di procedere al rogito, i proprietari avevano citato questi ultimi in giudizio per ottenere l’esecuzione in forma specifica del contenuto di detto accordo, con conseguente trasferimento della proprietà del bene in capo agli stessi e obbligo di corresponsione del prezzo. I soggetti convenuti in giudizio, eccependo invece la mera natura di puntazione dell’accordo in questione, ne avevano chiesto l’accertamento della mancanza di effetti obbligatori e la conseguente insuscettibilità di esecuzione in forma specifica.

 

La decisione del tribunale e quella della Corte di appello. Il tribunale al quale i proprietari si erano rivolti aveva quindi ritenuto, sulla base della giurisprudenza prevalente, che il contratto in questione fosse da qualificarsi come un c.d. preliminare del preliminare, giuridicamente nullo per difetto originario di causa e quindi privo di qualsivoglia efficacia giuridica.

Gli stessi avevano quindi impugnato la sentenza dinanzi alla Corte di appello, ma anche in questo caso l’esito era stato il medesimo, in quanto i giudici di secondo grado avevano a loro volta evidenziato come nel contratto in questione mancasse una causa autonoma rispetto al preliminare da stipulare.

 

Il ricorso in Cassazione e la rimessione alle sezioni unite. Nonostante questa seconda battuta d’arresto, i proprietari del bene si erano però rivolti alla Suprema corte. La causa era stata quindi assegnata alla seconda sezione civile la quale, tuttavia, ritenuta la necessità di approfondire la questione della validità del c.d. preliminare del preliminare, allo scopo di evitare ulteriori contrasti giurisprudenziali, con ordinanza del mese di marzo dello scorso 2014, aveva deciso di rimettere la stessa all’esame delle sezioni unite. In particolare i giudici della seconda sezione, evidenziando il noto precedente di cui alla sentenza n. 8038/2009 che aveva dichiarato la nullità di questa particolare tipologia di accordo, avevano chiesto alle sezioni unite di verificare se ed entro quali limiti l’assolutezza di detto orientamento avrebbe potuto essere in parte scalfita, ad esempio evidenziando una serie di ipotesi concrete nelle quali fosse ravvisabile un interesse dei privati meritevole di tutela, e di valutare (anche ai sensi dell’art. 1419, comma 1, c.c. sulla nullità relativa dei contratti) se la nullità dell’obbligo di concludere un preliminare potesse travolgere anche il diverso obbligo contrattuale di stipulare il contratto definitivo (rispetto al quale le parti sono solite chiedere l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.).

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