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I condomini possono aprire dei varchi nei muri comuni per rendere più facile l’accesso ai locali di proprietà esclusiva a condizione che ciò non comporti una limitazione alla pari facoltà di utilizzo del bene comune riconosciuta agli altri comproprietari e che non sia messa a rischio la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico dell’edificio. In casi del genere al condomino non necessita alcuna autorizzazione assembleare ma ove, viceversa, l’assemblea abbia vietato l’intervento, lo stesso è tenuto a impugnarla nell’ordinario termine di decadenza per ottenerne l’annullamento. Questo quanto chiarito dalla Corte di cassazione con la recente sentenza n. 24295 depositata lo scorso 14 novembre 2014.

Nel caso in questione una condomina proprietaria di due locali adiacenti, siti al piano terra e con ingresso unico dall’androne di uno dei due fabbricati dei quali si componeva lo stabile condominiale era stata proprio costretta a impugnare la delibera con cui l’assemblea si era opposta all’apertura di un nuovo ingresso nell’androne del secondo edificio. Scopo della condomina era ovviamente quello di garantire un accesso autonomo anche al secondo dei locali di proprietà esclusiva in modo da dividerlo dal primo e meglio valorizzarlo. Sia in primo che in secondo grado era stata accolta la domanda di annullamento della delibera impugnata, poiché i giudici avevano evidenziato come l’assemblea condominiale nel caso di specie non avesse avuto alcun valido motivo per vietare alla condomina di fare un uso più intenso del muro comune. Di qui il ricorso in Cassazione proposto dal condominio avverso la sentenza di appello.

Anche la Corte di cassazione, però, ha dato ragione alla comproprietaria, condannando il condominio alle spese del giudizio di legittimità. I supremi giudici, infatti, dopo aver richiamato il noto principio di cui all’art. 1102 c.c. relativo all’utilizzo dei beni comuni, hanno ritenuto infondata anche l’ulteriore eccezione proposta dal condominio e relativa al rischio che praticando tale apertura si costituisse in capo a soggetti estranei alla compagine condominiale una servitù di passaggio su beni condominiali.

Infatti, come evidenziato dalla Suprema corte, il limite all’apertura di varchi nei muri comuni motivato dal rischio di costituzione di servitù di passaggio è invocabile soltanto nel caso in cui l’intervento edilizio comporti un collegamento diretto tra distinti immobili di proprietà del medesimo privato ma facenti parte di diversi compendi immobiliari (si pensi a locali che, seppure adiacenti, facciano parte di stabili condominiali differenti).

Al contrario, come rilevato dai giudici di legittimità, nel caso di specie la condomina si era limitata a chiedere l’apertura di un nuovo ingresso per il proprio immobile sito interamente nel medesimo condominio e al solo scopo di realizzare un utilizzo più intenso dell’androne comune, senza quindi escludere gli altri comproprietari dall’uso del bene in questione. E ciò, come anticipato, del tutto in linea con il consolidato orientamento della Suprema corte secondo il quale, in tema di comunione e condominio, ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune una utilità maggiore e più intensa di quella che ne viene tratta dagli altri comproprietari purché non venga alterata la destinazione del bene o compromesso il diritto al pari uso da parte di quest’ultimi. In particolare, hanno precisato i giudici, per stabilire se l’uso più intenso da parte del singolo sia da ritenere consentito ai sensi dell’art. 1102 c.c. non deve aversi riguardo all’uso concreto del bene operato dagli altri condomini in un determinato momento, ma a quello potenziale in relazione ai diritti di ciascuno.

L’uso deve ritenersi in ogni caso consentito se l’utilità aggiuntiva tratta dal singolo comproprietario non sia diversa da quella derivante dalla destinazione originaria del bene e sempre che esso non dia luogo a servitù a carico del medesimo bene comune.

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