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Senza Iva l’indennità di avviamento per finita locazione

L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale risarcisce e compensa il conduttore per la cessata locazione. Nella normalità dei casi, quindi, alla somma riconosciuta all’ex locatario non si applica l’Iva perché non rappresenta il corrispettivo di un’obbligazione. Tuttavia quando il pagamento riflette una trattativa fra locatore e conduttore per il rilascio anticipato dei locali, si configura un’operazione Iva che sarà imponibile o esente a seconda che fossero imponibili o esenti i canoni. Un’indicazione in tal senso è arrivata dalla norma 190 dell’Aidc (associazione italiana dottori commercialisti) del 1° marzo scorso. Il documento si pone in scia alla sentenza 13345/2006 della Cassazione, per la quale in queste ipotesi manca il requisito oggettivo e, pertanto, l’operazione deve essere considerata come fuori del campo applicativo dell’imposta.
La motivazione
Ma procediamo con ordine. Dopo aver esaminato la fattispecie con riferimento al settore dell’imposizione diretta (si veda l’articolo in basso), quindi, la commissione dottori commercialisti ed esperti contabili chiude il cerchio, proponendo una soluzione per inquadrare l’indennità in questione anche sotto il profilo Iva. Secondo la massima, dunque, quando la locazione di un immobile destinato a un’attività a diretto contatto con i consumatori cessa alla sua naturale scadenza, l’indennizzo previsto dall’articolo 34 della legge 392/1978 costituisce un vero e proprio risarcimento escluso dall’applicazione dell’imposta.
La posizione delle Entrate
Tale posizione – come riconosce la stessa norma di comportamento – contrasta con l’orientamento dell’amministrazione finanziaria, la quale (risoluzione 73/E/2005) ritiene invece che sussista un rapporto sinallagmatico. Secondo le Entrate, in effetti, l’indennità rappresenterebbe il corrispettivo dell’aumento di valore dell’immobile di cui beneficerebbe il locatore rientrando in possesso del bene. Sarebbe, infatti, irrilevante tanto la natura risarcitoria dell’indennizzo (risoluzione 430797/1990), quanto il fatto che è dovuto per legge. Da qui la necessità, in base all’interpretazione ufficiale, di considerare l’indennità d’avviamento come un’operazione rilevante Iva, con l’obbligo di fatturazione da parte del conduttore.
Tuttavia, come osserva l’Aidc, non è detto che l’immobile presenti effettivamente un incremento di valore rispetto all’inizio della locazione, ma anche, e forse soprattutto, perché a tale conclusione, oltre alla richiamata giurisprudenza, si oppone il dato normativo che prevede la corresponsione dell’indennità solo nel caso in cui lo scioglimento non dipenda dalla volontà del conduttore. Se, infatti, in caso di disdetta, inadempimento o recesso da parte di tale soggetto o a causa del suo fallimento, l’indennità non è dovuta, non essendovi o non essendovi più (in caso di procedura concorsuale) un avviamento meritevole di tutela, dovrebbe essere chiaro che la stessa riveste carattere essenzialmente risarcitorio.
Del resto, laddove si trattasse del corrispettivo di un’obbligazione del conduttore, non si vede perché questo non dovrebbe spettare (almeno parzialmente) quando l’immobile, asseritamente valorizzato dal conduttore, venga riconsegnato al locatore a seguito di disdetta o per altre cause diverse dalla scadenza contrattuale.
Le situazioni diverse
L’irrilevanza Iva dell’indennità da perdita dell’avviamento non è però assoluta. La norma di comportamento, infatti, evidenzia che, quando il locatore riconosce un importo (comunque denominato) a fronte di un’obbligazione del conduttore, com’è nel caso della rinuncia alla locazione o, comunque, a seguito di una negoziazione fra le parti e non per la naturale cessazione del rapporto, l’operazione rientra nel campo applicativo dell’imposta.
In questi casi, in linea con le conclusioni della Corte di giustizia europea (causa C-63/92), alla somma dovuta al conduttore va riservato lo stesso trattamento d’esenzione o imponibilità già applicato ai canoni di affitto, non potendo, in virtù del principio di equiparazione sancito dai giudici, riservarsi al contratto un trattamento diverso nelle varie fasi del suo svolgimento. Se il canone era imponibile Iva, pertanto, il conduttore emette fattura soggetta a imposta. Se invece la locazione era esente o il locatore non è un soggetto passivo (privato), il conduttore fatturerà l’indennità in esenzione da imposta, ai sensi dell’articolo 10, n. 8, del Dpr 633/1972, coerentemente con il regime originario della locazione o con quello che sarebbe naturalmente applicabile quando il locatore non opta per l’imponibilità (scelta tecnicamente non esercitabile dal locatore privato).

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