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Semplificazioni e oneri ridotti spingono sulle ristrutturazioni

Spinta per manutenzioni e ristrutturazioni, con mano leggera sugli oneri edilizi. Mentre sul piano delle procedure si accelerano i tempi del permesso di costruire, la cui versione convenzionata fa il suo esordio nel Testo unico per l’edilizia (dpr 380/2001), accanto ai permessi in deroga per le ristrutturazioni delle aree industriali dismesse; si manda in soffitta la Dia e la Comunicazione di inizio lavori è valida anche per gli aggiornamenti catastali. Spinta anche a fare le opere di urbanizzazioni, che si cerca di accollare al privato (come per le trasformazioni urbane complesse).

Le novità per l’edilizia sono tante: accorpamenti e frazionamenti degradati a interventi di manutenzione straordinaria, la conservazione elevata a categoria autonoma, emancipazione della proroga dei permessi dalle strettoie del Testo unico per l’edilizia.

Il disegno è muovere l’economia e riqualificare il territorio con meno burocrazie. Con questo spirito il decreto Sblocca Italia n. 133/2014 (si veda ItaliaOggi del 2 settembre 2014) dedica l’articolo 17 alle semplificazioni in edilizia, soffermandosi sulla necessità di sburocratizzare alcuni passaggi e di creare ancora una volta occasioni per rivitalizzare il mercato.

Opere interne semplificate. Va nel senso della sburocratizzazione l’espansione del concetto di manutenzione straordinaria, che si affranca dalla necessità di rispettare volumi e superfici, bastando il rispetto della volumetria complessiva. Fermo l’ingombro dell’edificio, accorpamento o frazionamenti di unità vengono, dunque, declassati a manutenzioni straordinarie, con esclusione della necessità del permesso di costruire e benefici anche sul versante degli oneri dovuti al comune. La modifica del concetto trascina il rimodellamento delle disposizioni sui casi in cui è necessario il permesso di costruire e, a cascata, fa ampliare lo spazio d’azione dell’attività edilizia libera, realizzabile previa una semplice comunicazione di inizio lavori (Cil). Non decisiva, ma apprezzabile, poi la pratica di accatastamento d’ufficio, utilizzando la stessa Cil. In dettaglio rientrano nel concetto di manutenzione straordinaria anche il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e la variazione del carico urbanistico, a condizione che non sia modificata la volumetria complessiva e si mantenga l’originaria destinazione di uso. Per questi interventi il contributo di costruzione è commisurato all’incidenza delle opere di urbanizzazione.

Gli interventi di manutenzione straordinaria, salvo che riguardino le parti strutturali dell’edificio, potranno essere eseguiti previa comunicazione dell’inizio lavori, anche per via telematica, all’amministrazione comunale.

La Cil deve essere asseverata da un tecnico abilitato, che attesta la conformità al piano regolatore e ai regolamenti edilizi. La comunicazione contiene i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori. Quindi ci vuole l’asseverazione, ma non ci vuole la relazione tecnica e gli elaborati progettuali.

Le modalità semplificate di trasmissione della Cil riguardano anche le modifiche interne dei fabbricati d’impresa e le modifiche alla destinazione d’uso dei locali adibiti all’esercizio dell’impresa (salvo parti strutturali). La Cil diventa valida anche ai fini catastali, modificando la previgente disposizione che poneva a carico del privato di provvedere alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Sarà il comune che deve provvede all’inoltro all’Agenzia delle entrate.

Interventi di conservazione. Un’alternativa all’esproprio. Il decreto prevede che i comuni possano favorire la riqualificazione delle aree in cui si trovano gli edifici esistenti non più compatibili con il piano regolatore. È un’alternativa all’esproprio perché l’amministrazione potrà trovare forme di compensazione. Nelle more dell’attuazione del piano il proprietario può eseguire tutti gli interventi conservativi, a eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da obiettive e improrogabili ragioni di ordine statico o igienico sanitario.

Permesso. Il procedimento del rilascio del permesso di costruire viene velocizzato: i termini dei rilasci non sono più raddoppiati sempre nei centri più grandi (oltre i 100 mila abitanti), ma solo per progetti particolarmente complessi secondo la motivata risoluzione del responsabile del procedimento. E il titolo mantiene l’efficacia più a lungo. Si prevede, infatti, la proroga del permesso di costruire secondo valutazioni discrezionali: dà maggiore tempo alle imprese per la realizzazione dei progetti. Non occorre, poi, chiedere un nuovo permesso se il precedente è scaduto a causa di provvedimenti giudiziari o iniziative dell’amministrazione: i ritardi nella fase esecutiva non imputabili al privato non comportano la scadenza del titolo.

Permessi in deroga. Meno burocrazia, ma anche impulso al mercato dovrebbe arrivare dal permesso di costruire in deroga per gli interventi di ristrutturazione edilizia e urbanistica attuati anche in aree industriali dismesse: la deroga potrà riguardare anche i mutamenti di destinazione di uso. L’intervento è finalizzato a incentivare la riqualificazione e il rinnovo urbano, anche per contenere il consumo del suolo. Basta che il consiglio comunale dia il via libera.

La parola d’ordine è fare le urbanizzazioni. Così è vero che il comune, per esempio, non incassa oneri per gli interventi compresi in strumenti di pianificazione attuativa comunque denominati, ma è anche vero che sarà la convenzione con il privato a prevedere a carico di quest’ultimo le opere di urbanizzazione e infrastrutturali necessarie. Sulla stessa lunghezza d’onda l’alleggerimento degli oneri per le ristrutturazioni e gli interventi sull’esistente e anche il permesso di costruire convenzionato. Con il ricorso al permesso convenzionato, poi, si prevede che le esigenze di urbanizzazione possano essere soddisfatte dal privato, sotto il controllo del comune, con una modalità semplificata: con la convenzione si devono regolare utilizzo di cubature, caratteristiche degli interventi e realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.

Identico discorso per le trasformazioni urbane complesse, per le quali si può prevedere l’assoggettamento al solo costo di costruzione, mentre le opere di urbanizzazione sono direttamente messe in carico all’operatore privato che ne resta proprietario.

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