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Se la spesa non è di tutti il regolamento è nullo

È nulla la delibera assembleare con cui vengono messe a carico dei condomini di un singolo edificio, ricompreso in un insieme di fabbricati raggruppati in un supercondominio, le spese per il rifacimento della facciata di un diverso edificio appartenente al lo stesso complesso immobiliare. Lo ha deciso la Cassazione il 6 novembre 2014, con la sentenza n. 23688.
Il Tribunale di Perugia, nella sentenza cassata, aveva invece dato rilievo a specifiche clausole del regolamento condominiale, in forza delle quali le spese di manutenzione straordinaria sarebbero gravate non esclusivamente sui proprietari degli edifici interessati ai lavori, ma anche sui proprietari di tutti gli edifici.
La «diversa convenzione»
La Cassazione ha negato ogni fondatezza della tesi sostenuta nella sentenza impugnata, secondo la quale le disposizioni del regolamento di condominio in questione avrebbero dato luogo a una «diversa convenzione», ai sensi dell’articolo. 1123, primo comma, ultima parte, del Codice civile: per la suprema Corte tale ultima previsione consente soltanto una ripartizione convenzionale, diversa da quella legale, delle spese cui i condomini di un edificio siano comunque tenuti a contribuire.
Invece, si legge nella sentenza, non risultava che i ricorrenti avessero manifestato una loro espressa adesione all’accollo delle spese; e, ha aggiunto la Cassazione, non è neppure il caso di affrontare il problema se sia valida una simile disposizione del regolamento di un supercondominio, la quale consideri tutti i supercondòmini proprietari delle facciate di tutti gli edifici facenti parte di tale condominio complesso. In sostanza, sarebbe chiaro che è nulla la singola deliberazione di riparto delle spese, mentre andrebbe verificata la validità delle clausole regolamentari poste a fondamento della prima, pur non potendo tali clausole intendersi come «convenzioni» sulle spese agli effetti dell’articolo 1123, primo comma, del Codice civile.
I dubbi sulla sentenza
Questo passaggio lascia qualche perplessità. In realtà i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dall’articolo 1123 del Codice civile possono essere derogati da un accordo sottoscritto da tutti i condòmini, oppure da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con l’unanimità dei consensi dei partecipanti. La natura delle disposizioni contenute nell’articolo 1118, comma 1 e nell’articolo 1123 del Codice civile non preclude l’adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro i diritti di ciascun condòmino sulle parti comuni e, simmetricamente, gli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli uni e gli altri in proporzione maggiore o minore.
La clausola regolamentare con cui venga convenuto l’accollo ad alcuni condòmini dell’onere di contribuire alle spese concernenti un determinato bene, pur non rientrando tra quelli comuni agli stessi sulla base del collegamento funzionale a base dell’articolo 1117 del Codice civile, va, quindi, intesa come idonea a ribaltare, nei riguardi degli stessi partecipanti, il funzionamento della presunzione di comproprietà sul bene.
Una clausola del genere, se originata dal consenso di tutti i condòmini, va pure a incidere sui diritti individuali del singolo condòmino, nel caso in esame attribuendo diritti maggiori ad alcuni condòmini rispetto a quelli che deriverebbero dalla presunzione di attribuzione di cui all’articolo 1117. Quindi rimane poco chiaro per quale motivo una “convenzione” inserita in un regolamento condominiale non possa valere a fondare la contitolarità dei condomini su parti prive di immediato collegamento funzionale con la rispettiva unità immobiliare, e dunque a comportarne il conseguente obbligo di partecipare alle relative spese (nonché la validità della deliberazione che attui tale obbligo), quale espressione dell’autonomia negoziale meritevole di tutela giuridica a norma dell’articolo 1322 del Codice civile.

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