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Salvi i contratti senza la clausola

di Angelo Busani

La norma contenuta nel decreto legislativo in tema di energie rinnovabili, di imminente entrata in vigore, secondo cui «nei contratti di compravendita (…) deve essere inserita apposita clausola con la quale l'acquirente» dà atto «di aver ricevuto (…) la documentazione in ordine alla certificazione energetica degli edifici» non provoca la nullità dei contratti che non riportino tale clausola. È quanto ritenuto dal Consiglio nazionale del Notariato che, in un breve appunto diramato ieri, in attesa di uno studio più approfondito, tranquillizza l'attività contrattuale, specie nelle regioni ove non esiste una normativa che imponga di dotare l'immobile oggetto di compravendita del certificato energetico (e, in taluni casi, di allegarlo addirittura al contratto).

Beninteso, dato che «la norma in commento, ovviamente, non consente più "deroghe consensuali" alla consegna della documentazione» sull'efficienza energetica, le compravendite di immobili d'ora innanzi presupporranno, in linea di principio, che ogni fabbricato ne sia dotato e che l'acquirente abbia ricevuto la documentazione. Non è chiaro, però, se questo valga oltre che per gli immobili situati nelle regioni legiferanti anche in quelle che non hanno disciplinato la materia. In queste ultime potrebbe non esserci l'obbligo di Ace. Non è chiaro nemmeno, posto che la validità del contratto non è pregiudicata dalla mancanza della clausola in questione, se alla stessa conclusione si giunga quando, alla formale mancanza della clausola, si accompagni la sostanziale mancanza del documento energetico (e quindi ovviamente non ne sia stata fatta consegna all'acquirente). Se alla stessa conclusione si giungesse, si dovrebbe concludere che l'espressione legislativa «deve essere inserita apposita clausola» espliciterebbe bensì una previsione inderogabile; se però essa sia violata, fa lo stesso, non importa.

Nella breve nota si dà atto anche che nelle regioni ove non esiste legislazione in materia vale sempre (perché «garantisce, comunque, (…) una corretta informazione all'acquirente») l'applicazione dell'articolo 9 dell'allegato A al decreto ministeriale 26 giugno 2009, secondo il quale per gli edifici di superficie utile inferiore o uguale a mille metri quadrati il proprietario dell'edificio, «consapevole della scadente qualità energetica dell'immobile, può scegliere di ottemperare agli obblighi di legge attraverso una sua dichiarazione in cui afferma che: l'edificio è di classe energetica G; i costi per la gestione energetica dell'edificio sono molto alti».

Quanto al perimetro delle attività giuridiche interessate dalla norma in questione, pur notandosi che essa parla solo di «compravendita», è sottolineato che bisogna estendere questa espressione alle «fattispecie ad essa sicuramente assimilabili»: si pensi a una permuta o a una cessione di azienda comprendente beni immobili. Però, in quei casi in cui la disciplina regionale esclude l'obbligo di dotazione (ad esempio: vendita di quota al comproprietario o compravendita di edifici che non comportano consumo energetico, quali cantine e autorimesse) non sussiste l'obbligo di consegna del certificato e quindi la norma non trova applicazione.

 

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