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«Sale and lease back» con paletti

È valido il contratto di sale and lease back, a condizione che non serva ad aggirare il divieto di patto commissorio. Lo sostiene il Tribunale di Milano (giudice Maddaloni) con la sentenza 11380 del 18 ottobre 2016.
La vicenda
Il giudizio è stato promosso da una società, che aveva acquistato da un’altra società un immobile per 5,3 milioni di euro. Il bene era stato poi concesso in leasing alla stessa venditrice, in base a un contratto che conteneva una clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento dei canoni.
Sostenendo che la società utilizzatrice non aveva versato l’importo concordato, la concedente ha quindi chiesto la risoluzione della locazione finanziaria e la restituzione del bene.
Dal canto suo, la locataria ha eccepito l’incompetenza per territorio del giudice del capoluogo lombardo in favore del Tribunale di Mantova, nel cui circondario si trova il bene.
Nel merito, ha dedotto la nullità dell’intera operazione, in quanto conclusa in violazione del divieto di patto commissorio; secondo la convenuta, infatti, la vendita del bene era servita a coprire una sua esposizione debitoria verso una banca, titolare del 23,79% del capitale della società attrice.
La competenza
Il tribunale respinge, innanzitutto, l’eccezione di rito, giacché – così motiva il giudice, richiamando la sentenza 11976/1998 della Cassazione – la speciale competenza prevista dall’articolo 21 del Codice di procedura civile (in favore del giudice del «luogo dove è posto l’immobile») richiede che la causa riguardi «l’accertamento positivo o negativo o i modi di costituzione» del diritto reale. Si applicano invece i criteri generali sulla competenza per territorio quando si discute – come nel caso in esame – di obbligazioni che derivano da un accordo relativo a un bene immobile.
La decisione
Nel merito, il tribunale ricorda che, con il contratto di sale and lease back, un’impresa vende un bene strumentale a una società finanziaria, che paga il prezzo e contestualmente lo concede in leasing alla stessa impresa venditrice; quest’ultima versa quindi un canone e può poi riacquistare il bene al termine del contratto (per un prezzo normalmente di molto inferiore rispetto al suo valore).
Si tratta – prosegue il tribunale, citando la sentenza 5438/2006 della Corte suprema – di un contratto «astrattamente valido», ferma restando la necessità di verificare, caso per caso, se la vendita abbia avuto funzione di garanzia e dunque sia stata conclusa per aggirare il divieto del patto commissorio; come quando si accertano l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice, difficoltà economiche di quest’ultima e una sproporzione tra il valore del bene e il prezzo della vendita.
In particolare, secondo il giudice:
nel caso in esame, il rapporto credito-debitorio intercorreva non tra le parti della compravendita, bensì tra la venditrice e un terzo soggetto;
in seconda battuta, non era dimostrato che la stessa alienante fosse in stato d’insolvenza al momento in cui è avvenuta la firma del contratto;
né, infine, era provata una sproporzione tra il prezzo della vendita e il valore di mercato del bene.
Rilevato, quindi, che si era verificato l’evento previsto dalla clausola risolutiva espressa (e cioè il mancato pagamento dei canoni), il tribunale ha condannato la convenuta a rilasciare l’immobile che le era stato concesso in leasing.

Antonino Porracciolo

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