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Rogiti, controlli salvo esonero delle parti

Il notaio incaricato del rogito di un immobile non può limitarsi a registrare passivamente le dichiarazioni ricevute, essendo, invece, tenuto a compiere le opportune verifiche tramite visure catastali e ipotecarie; quanto sopra vale salvo che non ne sia stato esonerato dalle parti, per urgenza o altre ragioni. Lo sottolinea il Tribunale di Ascoli Piceno, con la sentenza 7 del 9 gennaio 2017.
A promuovere la causa, sono due coniugi che decidono di citare in giudizio il comproprietario di un orto, acquistato tempo prima per atto notarile, e ottenere lo scioglimento della comunione sul bene. L’uomo non si oppone, ma coglie l’occasione per chiedere – in via riconvenzionale – di dividere anche la comunione sussistente con gli attori su altre proprietà individuate nel rogito, con condanna alla rimessione in pristino del pianerottolo condominiale del secondo piano di uno stabile di cui, a suo dire, la coppia si era indebitamente appropriata. Domanda riconvenzionale respinta. Dalla documentazione in atti e dalla relazione del ctu, marca il Tribunale, era emerso che il pianerottolo in questione, non essendo stato menzionato nell’atto di acquisto dell’appartamento da parte dell’originario proprietario – che in seconda battuta lo aveva venduto ai coniugi – era rimasto, in realtà, interamente di proprietà condominiale. In altre parole, la coppia aveva acquistato una porzione di pianerottolo di cui lo stesso alienante non era proprietario. Tuttavia, trattandosi di vendita avvenuta sulla base di un titolo (atto notarile) astrattamente idoneo a trasferire il diritto e regolarmente trascritto, il convenuto di certo non poteva ritenersi proprietario esclusivo del bene. Ciò, anche in ragione del fatto che – scrive il giudice ascolano richiamando la Cassazione 21227/10 – ai fini dell’usucapione decennale, prevista in caso di acquisto a non domino, l’esistenza «di un titolo che sia idoneo a far acquistare il diritto trasferendo, va inteso nel senso che il titolo deve essere idoneo in astratto e non in concreto a determinare il trasferimento del diritto reale, ossia tale che l’acquisto si sarebbe senz’altro verificato se l’alienante fosse stato titolare».
Così, nella vicenda, considerato che se l’alienante fosse stato titolare del pianerottolo, l’acquisto si sarebbe subito verificato, la buona fede dei coniugi all’atto del rogito, era sufficiente – visto il pacifico e incontestato possesso decennale – a far scattare l’usucapione breve. Buona fede che, per la Cassazione 15252/2005, non è esclusa «dal mancato compimento delle indagini atte ad individuare l’appartenenza del bene a chi se ne affermi proprietario, ma soltanto nei casi in cui siffatta omissione sia, in concreto, connotata da quei caratteri di macroscopicità ed eclatanza che ne giustificano, in virtù della regola dettata dal secondo comma dell’articolo 1147, Codice civile, la parificazione al dolo».
Decisivo, dunque, il ruolo del notaio che aveva formalizzato il trasferimento. Era lui – si sottolinea – a dover compiere, poiché non dispensato dai clienti, le verifiche tese ad accertare la titolarità del bene. Del resto, il rogante è tenuto a svolgere l’incarico con la diligenza media riferibile alla sua categoria professionale. Nessuna colpa grave, dunque, in capo agli attori che, confidando nel professionista e posseduto il pianerottolo per dieci anni, lo avevano ormai usucapito.

Selene Pascasi

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