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Rogiti in calo, prezzi fermi e pochi aiuti Anche l’immobiliare soffre il virus

La fine della crisi si allontana – almeno nelle previsioni degli addetti ai lavori – e l’immobiliare fa la conta dei danni. L’emergenza Covid-19 finora ha fatto diminuire il numero di compravendite, ma si avverte già qualche scricchiolio dei prezzi. E pesano le incertezze su ciò che accadrà quando verranno meno le misure emergenziali varate al Governo (blocco dei licenziamenti, stop agli sfratti, moratorie dei mutui).

Le compravendite dopo lo shock

Nei primi nove mesi del 2020 il numero di case compravendute censite dall’Omi delle Entrate si è ridotto di circa 60mila unità rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Si è interrotto così un trend di crescita iniziato nel 2016, che in quattro anni aveva superato le 600mila transazioni. Il dato ufficiale a fine dicembre non è ancora disponibile, ma Nomisma stima che il 2020 si sia chiuso a 500mila transazioni: un calo del 17 per cento.

«L’impatto nel 2020 è stato tutto sommato più contenuto di quanto ci si potesse aspettare: c’è stata un’intensità di domanda quasi sorprendente da parte delle famiglie e una buona disponibilità delle banche a continuare a concedere credito», osserva Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. In effetti, secondo i dati Omi, a marzo 2020 si è registrato un crollo dei rogiti (-45%) in confronto a 12 mesi prima, poi replicato ad aprile (-60%), ma già ad agosto il segno della variazione era diventato positivo ed è rimasto tale anche in settembre: la tregua nella diffusione del virus, probabilmente, ha accelerato la conclusione di affari già maturati in precedenza.

Sul fronte del credito, Kìron Partner, controllata da Tecnocasa, stima che il 2020 si sia chiuso con 52 miliardi di euro di mutui erogati. Per intenderci, nel 2013 – anno nero del credit crunch – ci si era fermati 19,1 miliardi, con poco più di 403mila rogiti totali. Certo, oggi una fetta consistente di stipule riguarda surroghe e sostituzioni, favorite dai bassi tassi d’interesse. Ma l’abbinamento tra facilità di finanziamento e crisi incombente può far sorgere qualche timore. «La paura è che si sia vissuto un po’ al di sopra delle possibilità e delle capacità di rimborso a medio termine – rileva ancora Dondi di Nomisma – soprattutto da parte del credito. Ciò mi porta a essere preoccupato per il 2021; è come se il 2020 sia stata solo la prima parte di una flessione ancora in atto».

Il test dei primi mesi dell’anno

Per ora si conferma la regola non scritta del mercato italiano: prima calano le compravendite e solo dopo i prezzi. Lo rileva anche l’Istat. Per ognuno dei primi tre trimestri dell’anno scorso – per le abitazioni nuove come per quelle esistenti – le quotazioni sono state più alte di quelle raggiunte nel 2019. Anche se nel terzo trimestre l’indice Istat dei prezzi delle case usate ha perso il 3,2% rispetto a quello precedente.

Un primo scricchiolio, insomma. Cui si aggiungono le previsioni per il 2021. Nomisma, ad esempio, calcola -1,6% per il settore residenziale nello scenario base e -2,2% in quello più pessimistico. Tecnocasa, invece, stima variazioni in un range tra zero e -2 per cento. «Stiamo chiudendo la rilevazione sul secondo semestre 2020 – spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa – ma posso già anticipare che la rilevazione determinante sarà quella sulla prima parte del 2021: il lockdown autunnale ha un po’ frenato la ripresa e i prossimi mesi saranno la cartina di tornasole per capire le evoluzioni».

Molto più dura, invece, la situazione per gli affitti non residenziali. Qui l’impressione degli operatori è che la crisi abbia colpito duro da subito, e anche le previsioni sono più cupe.

Il peso dell’Imu e il nodo del «tax credit»

Sotto la voce “aiuti”, sono intervenuti finora il tax credit locazioni commerciali – scaduto a fine 2020, tranne che per il settore turistico – alcuni sgravi settoriali per l’Imu, le moratorie per i mutui e, da quest’anno, un contributo a fondo perduto per i locatori che riducono il canone agli inquilini (ma da attuare e con una dote di solo 100 milioni).

Gli ultimi dati delle Finanze sulle entrate tributarie a novembre – quindi senza conteggiare il saldo – mostrano un gettito stabile dall’Imu (quota Comuni): 8,8 miliardi nei primi 11 mesi del 2020 contro gli 8,9 dell’anno precedente, con l’unico sollievo derivante dall’eliminazione della Tasi (circa 500 milioni in meno). «I temi sono gli stessi dall’inizio della pandemia, se mai aggravati dal fatto che alcuni proprietari non riescono più a pagare le imposte – commenta il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa –. Per questo suona paradossale ipotizzare rincari dei tributi sugli immobili, come chiesto esplicitamente dall’Unione europea o dalla Banca d’Italia». Al contrario, Confedilizia vorrebbe prolungare al 2021 il tax credit affitti, ampliandone la platea e scollegandolo dai cambi di colore delle zone. Ma ha anche chiesto al Governo di estendere in tutta Italia – e senza incertezze applicative – la cedolare secca al 10% per chi stipula contratti a canone calmierato. Oltre a intervenire sul blocco degli sfratti, che il Dl Milleproroghe ha confermato fino al 30 giugno. Un segnale su questo fronte è arrivato giovedì scorso dalla commissione Finanze della Camera, dove la maggioranza ha votato un parere favorevole a limitare il blocco, escludendo le morosità sorte prima della pandemia.

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