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Rivalutazioni, tredicesimo atto

Si va per la tredicesima proroga della rivalutazione delle partecipazioni e dei terreni. Necessari il possesso all’1/1/2015 e la redazione di una perizia giurata, con versamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva entro il 30/6/2015.

Con il ddl Stabilità 2015, il legislatore propone una nuova proroga dei termini per la rideterminazione del costo di acquisto di terreni e partecipazioni, intervenendo sul comma 2, dell’art. 2, dl 282/2002.

La rivalutazione del valore dei terreni e delle partecipazioni produce effetti sulla determinazione della plusvalenza tassabile, nell’ambito dei redditi delle persone fisiche e soggetti assimilati (società semplici ed enti non commerciali), di cui all’art. 67, dpr 917/1986 (Tuir).

I soggetti non residenti e i titolari di diritti reali (usufrutto, uso, abitazione e quant’altro) anche, in caso di terreni, limitatamente alla quota posseduta e sebbene a proprietà indivisa, potranno rideterminare il valore dei terreni e delle quote possedute alla data dell’1/1/2015.

Come sempre, la possibilità è concessa ai soggetti indicati e si riferisce ai terreni, sia agricoli sia edificabili, e alle partecipazioni in società di qualsiasi tipo, con eccezione di quelle quotate, con riferimento ai valori di mercato individuati alla data dell’1/1/2015.

I beni rivalutabili devono essere posseduti a tale data e, con riferimento ai terreni agricoli, i contribuenti saranno interessati solo in caso di potenziale emersione di plusvalenze tassabili, stante il fatto che le disposizioni vigenti tassano sempre quelle derivanti dalle cessioni di aree edificabili mentre, per le aree agricole, la plusvalenza emerge se la cessione del terreno avviene entro cinque anni dall’acquisto e se non acquisiti per successione (mortis causa).

Entro il prossimo 30/06/2015, il soggetto interessato, che prevede il trasferimento a breve di quote o terreni, deve ottenere una perizia giurata di un professionista tecnico (geometra, ingegnere, architetto e quant’altro) o, se si tratta di quote di partecipazione, di altro professionista (commercialisti, in particolare) e, alla medesima data, dovrà procedere con un versamento dell’imposta sostitutiva, fissata nella misura del 4% per i terreni e per le partecipazioni qualificate e del 2% per le partecipazioni non qualificate, dell’unica soluzione o della prima rata; è possibile, come sempre, versare il tributo anche in tre rate annuali di pari ammontare, con l’aggravio di interessi (3%) sulla seconda e terza rata.

Preliminarmente, si rende necessario eseguire una verifica di convenienza, tenendo conto delle imposte sostitutive indicate e della nuova tassazione al 26% del «capital gain» sulle partecipazioni «non qualificate» e l’imposizione, alle aliquote Irpef, per il 49,72% per le partecipazioni «qualificate».

Per verificare se si tratta di una partecipazione qualificata o meno, l’interessato deve far riferimento alla lettera c), del comma 1, dell’art. 67, dpr 917/1986, con il quale si dispone che sono da ritenere tali quelle che risultano superiori al 20% del capitale sociale, in presenza di società di capitali e al 25%, in presenza di società di persone.

La rivalutazione non è praticabile per i terreni già ceduti al momento del giuramento, poiché il valore rideterminato dovrà essere indicato nell’atto di cessione (Agenzia delle entrate, circ. 15/E/2002), poiché il valore rivalutato rappresenta il valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro e accessorie.

Le rivalutazioni eseguite hanno effetto, peraltro, anche in presenza di atti di esproprio, nel caso in cui il contribuente opti per la tassazione indicata dalla lettera b), comma 1, art. 67 del Tuir.

Per effetto della consistente contrazione del valore di mercato degli immobili, è possibile che la nuova valutazione risulti inferiore rispetto a quella indicata nelle rivalutazioni precedenti, con la possibilità che l’imposta sostitutiva già versata sia utilizzata fino a concorrenza di quella dovuta per la nuova rivalutazione, non essendo possibile ottenere il rimborso dell’eccedenza (Agenzia delle entrate, circ. 47/E/2011 § 3).

Anche nel caso in cui il valore della partecipazione sia diminuito, rispetto a quello indicato nella perizia eseguita a fronte di una rivalutazione precedente, non è sempre necessario procedere alla rideterminazione del costo, giacché la vendita di una partecipazione a un valore inferiore a quello periziato non determina la decadenza del regime sostitutivo ovvero la perdita degli effetti della rivalutazione.

Sul tema della necessità di redigere una nuova perizia (Agenzia delle entrate, ris. 111/E/2010), si evidenzia un recente intervento (Agenzia delle entrate, circ. 1/E/2013) con il quale la stessa agenzia sembra affermare che, in caso di riduzione del valore, si rende utilizzabile il valore della perizia già fatta in precedenza, per effetto del mantenimento della validità del costo fiscale precedente. Infine, si riapre, tra le altre, anche la vecchia problematica inerente al donatario che riceve una partecipazione già rivalutata; per il donatario risulta confermata l’impossibilità a scomputare l’imposta sostitutiva versata dal donante che ha eseguito precedenti rivalutazioni (Agenzia delle entrate, ris. 91/E/2014) e, sempre relativamente alle partecipazioni, si ricorda la facoltà, entro il prossimo 16/11 di assolvere l’imposta del 20% sulle plusvalenze formatesi alla data del 30 giugno scorso, stante il fatto che dall’1/7/2014 l’imposta sostitutiva è passata dal 20 al 26%.

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