Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Rivalutazioni, aree irrilevanti

Ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo degli immobili strumentali deve essere assunto al netto di quello riferibile alle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza. Lo stesso criterio si rende applicabile per la deduzione dei canoni di leasing riferiti ai predetti immobili, scorporando il valore dell’area dalla quota capitale di competenza di ciascun periodo d’imposta. La limitazione descritta è stata inserita nel nostro ordinamento a opera dell’art. 46, c. 7, del dl 223/2006, e riguarda tutti gli immobili strumentali, sia per natura che per destinazione, con esclusione di quelli «patrimonio» di cui all’art. 90 del Tuir e di quelli «merce». Relativamente al «peso» dell’area rispetto al costo complessivamente sostenuto, è necessario distinguere due fattispecie:

– se il terreno è acquisito autonomamente e in un momento antecedente rispetto alla costruzione del fabbricato sovrastante, il costo dell’area è quello effettivamente sostenuto (bene non ammortizzabile);

– se il terreno è acquisito unitamente all’immobile (acquisto del bene già edificato), il costo dell’area è quantificato in base al maggiore tra quello esposto in bilancio nell’anno di acquisto e quello corrispondente al 20%, ovvero al 30% per i fabbricati industriali, del costo complessivo dell’immobile (ipotesi quest’ultima più frequente, poiché normalmente il corrispettivo è unitario e indistinto).

Per la nozione di fabbricato «industriale» (scorporo al 30%), secondo quanto precisato dall’Agenzia delle entrate con la circ. n. 1/E/2007, non assume rilievo la classificazione catastale dell’immobile, bensì la destinazione alla produzione o trasformazione dei beni. Ne consegue che non rientrano in tale ambito i fabbricati di categoria «D» (depositi, magazzini ecc.), utilizzato per il deposito o lo stoccaggio di beni. Nel caso in cui il fabbricato sia utilizzato promiscuamente sia per attività industriali, sia per attività differenti (per esempio, commerciali o di servizi), secondo l’Agenzia delle entrate (circ. n. 1/E/2007 e successiva ris. n. 383/E/2007) per individuare quale sia la percentuale forfettaria da applicare per lo scorporo del valore dell’area (20 o 30%), è necessario adottare il criterio della prevalenza. Più in particolare, è necessario verificare se la superficie del fabbricato sia destinata all’attività di produzione e/o trasformazione di beni per più del 50% della superficie, nel qual caso il 30% del costo complessivo del fabbricato è imputato al terreno. In caso contrario, la percentuale da applicare all’intero costo è del 20%. A differenza di quanto previsto dai principi contabili, per i quali lo scorporo del valore dell’area (operato con criteri analitici) deve avvenire solo in presenza di fabbricati cosiddetti «cielo-terra» (intendendosi per tali quelli che occupano tutto lo spazio edificabile con un’unica unità immobiliare, come nel caso dei capannoni industriali), ai fini fiscali lo scorporo deve invece avvenire per tutti i fabbricati strumentali, compresi quindi, per esempio, gli uffici o i negozi inseriti nell’ambito di complessi immobiliari più ampi. Interessanti chiarimenti sono stati forniti dall’amministrazione finanziaria nell’ipotesi di acquisizione del diritto di superficie sul terreno destinato alla costruzione dell’immobile, nel qual caso è necessario distinguere due ipotesi (ris. n. 157/E/2007 e ris. n. 192/E/2007):

– il diritto di superficie è costituito a tempo determinato (con corresponsione di un canone periodico, ovvero di un corrispettivo «una tantum»), nel qual caso non si rende necessario effettuare alcun scorporo del valore del terreno;

– il diritto di superficie è costituito a tempo indeterminato, con conseguente assimilazione all’acquisizione in proprietà del bene, e obbligo di scorporo secondo le regole ordinarie.

Come anticipato, l’obbligo di scorporo sussiste anche in caso di acquisizione del bene immobile tramite contratto di leasing, nel qual caso ai fini delle determinazione della quota capitale indeducibile, è necessario prima di tutto scorporare la quota interessi, e successivamente applicare le percentuali forfetarie del 20 o del 30% sulla quota capitale di competenza di ciascun periodo d’imposta. Nell’ipotesi di leasing appalto (o in costruendo), la ris. n. 211/E/2007 ha precisato che la quota capitale indeducibile, in quanto riferita al terreno, è determinata in base al rapporto tra costo sostenuto dalla società di leasing per l’acquisizione dell’area, comprensivo di eventuali oneri accessori di diretta imputazione (numeratore), e i costi complessivamente sostenuti dalla stessa società di leasing per la messa a disposizione del bene, pari alla sommatoria tra costo dell’area e costo di costruzione (denominatore). Alle medesime conclusioni si deve pervenire nella fattispecie del lease-back, che si realizza laddove la società ceda l’area alla società di leasing con successiva stipula del contratto di leasing del fabbricato costruito nel frattempo sul terreno.

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Un voluminoso dossier, quasi 100 pagine, per l’offerta sull’88% di Aspi. Il documento verrà ana...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

La ripresa dell’economia americana è così vigorosa che resuscita una paura quasi dimenticata: l...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Ancora prima che l’offerta di Cdp e dei fondi per l’88% di Autostrade per l’Italia arrivi sul ...

Oggi sulla stampa