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Il ritorno dei fondi immobiliari

Sembra sia un’età dell’oro quella dei fondi immobiliari e degli strumenti di risparmio gestito del mattone, nel mondo e anche in Italia. Secondo i dati diffusi da Scenari Immobiliari nel 32° rapporto su “I fondi immobiliari in Italia e all’estero”, il patrimonio di questi veicoli è in continua crescita e alla fine del 2017 aveva raggiunto i 2.830 miliardi di euro a livello globale, in crescita dell’8% sull’anno scorso.
In Europa sono operativi 1.750 veicoli con un patrimonio complessivo pari a 1.050 miliardi di euro, in aumento di oltre il 10% su base annua e in Italia il Nav dei fondi immobiliari è arrivato a 53 miliardi di euro, con un incremento del 10,4% rispetto all’anno precedente e con l’obiettivo di chiudere il 2018 a quota 55 miliardi di euro. La crescita è decisamente importante, visto che nel 2010 il Nav dei fondi italiani era di 34 miliardi, fino ad arrivare agli attuali 55 e passando, nonostante i fondi giunti a scadenza nel frattempo, da 305 veicoli ai 430 attuali. Come si spiega questa impennata, in un periodo che è anche stato difficile per il settore immobiliare?
Il mercato immobiliare finanziario nel nostro Paese vale oltre 62 miliardi di euro in termini di patrimonio (al 30 giugno 2017) ed è suddiviso tra fondi immobiliari, Siiq e società immobiliari quotate in Borsa. I fondi immobiliari sono presenti in Italia dal 1998 e si tratta di veicoli, gestiti da una Sgr (società di gestione del risparmio) immobiliare, che investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in immobili. Sono strumenti chiusi, vale a dire che non è possibile il disinvestimento prima della scadenza che è a lungo termine.
I fondi immobiliari sono nati per i piccoli investitori, nella forma cosiddetta “retail”, che prevede la quotazione obbligatoria in Borsa, in modo che i risparmiatori avessero una via d’uscita anche prima della liquidazione del fondo e per garantire un’elevata trasparenza degli investimenti, delle performance e così via. Con il passare del tempo, però, sono aumentati i fondi per gli investitori istituzionali, che non sono quotati e non diffondono informazioni al pubblico e via via questa tipologia è diventata assolutamente preponderante, mostrando invece tutti i limiti del fondo immobiliare per i risparmiatori retail. Facendo riferimento al totale del mattone finanziarizzato, l’84,5% del patrimonio gestito fa infatti capo ai fondi istituzionali e solo il 3,3% del mercato a quelli per risparmiatori. «Il fondo immobiliare si è rivelato uno strumento ideale per gli investimenti dei grandi operatori, che sottoscrivendone le quote e affidando la gestione alla società specializzata delegano le decisioni di impiego e il management degli immobili _ spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari _. Operatori come i fondi pensione, le Casse di previdenza, le assicurazioni hanno tra l’altro dei limiti all’investimento diretto in immobili e il ricorso ai fondi immobiliari risulta vincente sia da un punto di vista di efficienza sia da quello normativo».
La società di gestione (che deve essere autorizzata dalle autorità competenti ed è soggetta a vigilanza) inoltre garantisce una gestione professionale degli asset, un’ottimizzazione fiscale e una neutralità nelle decisioni di investimento, riducendo al minimo il rischio di conflitti di interesse. Una cassa di previdenza, per esempio, investe capitali dei propri iscritti. È evidente che è importante per questi soggetti che qualsiasi investimento in un settore non certo facile come quello immobiliare avvenga in un contesto “protetto”, a opera di un soggetto specializzato e soggetto ai contolli delle autorità di vigilanza.
I grandi investitori non hanno peraltro bisogno di liquidare l’investimento prima della scadenza del fondo e questo consente alla Sgr di portare avanti una politica di rotazione del portafoglio senza la necessità di accantonare eccessiva liquidità e ottimizzando quindi la politica di acquisti, gestione, messa a reddito degli immobili e vendite.
Alla base della forte espansione dei fondi immobiliari vi è però anche la constatazione che il settore immobiliare viene visto, dai grandi operatori, come un asset competitivo rispetto ad altre forme di investimento finanziario. In particolare, negli ultimi due anni, a livello mondiale si è assistito a un miglioramento delle prospettive economiche, un ribasso dei tassi d’interesse e una sostanziale mancanza di prodotto immobiliare di elevata qualità, adatto ai grandi investitori.

Evelina Marchesini

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