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Ristrutturazioni: una bussola per finanziare le spese

Quasi sei miliardi di euro. A tanto ammonta l’investimento complessivo ammesso a detrazione grazie al superbonus 110% varato dal governo per l’efficientamento energetico degli edifici. Partito a rilento in attesa dei decreti attuativi e passato attraverso un lungo processo di semplificazioni, oggi la misura fiscale appare entrata a pieno regime come confermato dai dati raccolti dall’Enea che hanno mappato ben 37.128 domande di incentivo depositate e approvate a fine agosto. Ma non si tratta dell’unico strumento varato dal governo per sostenere la ristrutturazione delle case. Al Superbonus si va ad aggiungere infatti il più tradizionale bonus ristrutturazioni edilizie elevato per l’occasione al 50% fino a una spesa massima di 96.000 euro.

Ma cosa fare se i costi per il rifacimento della propria abitazione dovessero superare il contributo garantito dallo Stato? Una domanda che riguarda sulla carta milioni di italiani se si pensa che dei 38 milioni di immobili residenziali presenti nel Paese, il 15% degli è stato costruito prima del 1918, mentre oltre il 30% risale agli anni Sessanta, Settanta e Ottanta.

«Per gli importi medio-piccoli, fino a un massimo di 10-15 mila euro, si interviene solitamente chiedendo un prestito personale, il cui costo medio si aggira attorno all’8% annuo», ha spiegato Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «Per importi maggiori, invece, è sicuramente più conveniente accendere un mutuo, anche considerando i costi da sostenere (tasse, spese notarili e bancarie). A giugno scorso il Taeg medio dei mutui residenziali, come quelli stipulati appunto per ristrutturare casa, si aggirava attorno all’1,77%».

Nello specifico, esistono tre tipologie di mutui dedicate proprio al finanziamento delle spese per ristrutturazione, parziali o totali che siano: il mutuo ristrutturazione, il mutuo rifinanziamento e la surroga più liquidità. Nel primo caso si tratta del classico finanziamento ipotecario concesso dalle banche per un importo massimo del 70%-80% rispetto al valore dell’immobile e fino al 100% del preventivo dei lavori. Un ottimo strumento utilizzato, tuttavia, solamente dai proprietari di un immobile non gravato da un altro mutuo ovvero libero da ipoteche. Chi ha già un mutuo in essere sulla casa che vuole ristrutturare, invece, può optare per richiedere un nuovo finanziamento che vada a sostituire il mutuo già esistente fornendo anche la liquidità aggiuntiva utile a sostenere le spese di ristrutturazione. In questo caso la maggior parte delle banche finanzia fino al 70% del valore dell’immobile, con limiti sulla liquidità aggiuntiva che si va a richiedere.

Ultima possibilità, la surroga più liquidità. Rispetto alle soluzioni precedenti si tratta di quella con i costi minori. Anche in questo caso, infatti, deve esserci già un mutuo in essere, per il quale si richiede la surroga senza alcun costo a carico del richiedente.

A questa si va poi ad aggiungere un altro mutuo, in secondo grado di ipoteca, per la liquidità richiesta. Un’operazione accettabile per l’istituto di credito che iscrive contemporaneamente due ipoteche sullo stesso immobile. E una buona opzione anche per il cliente che si vede chiamato a pagare solamente i costi notarili e accessori (istruttori, ipotecari e tributari) riferiti alla componente liquidità del nuovo finanziamento. «Nella maggior parte dei casi questi mutui prevedono un’erogazione a Sal, ovvero a stato avanzamento lavori», continua Spiezia. «In base ai lavori effettivamente eseguiti, il perito decide il numero e l’importo delle tranche con le quali la banca salda le fatture all’impresa. Raramente la liquidità generata da questo mutuo viene versata direttamente al cliente per il pagamento dei fornitori».

Il finanziamento più conveniente. Ma come fare a scegliere il finanziamento più conveniente rispetto alle tre opzioni a disposizione? Per dare una risposta a questa domanda, gli analisti di Telemutuo hanno messo a raffronto i costi delle diverse tipologie di finanziamento simulando un intervento di ristrutturazione realizzato sfruttando il classico bonus ristrutturazioni su un importo dei lavori ipotizzato di 108.000 euro, al netto della detrazione del 50% (ovvero di 54.000 euro). «Nel caso in cui l’immobile non fosse già gravato da ipoteca, è possibile richiedere un mutuo ristrutturazione. Su un capitale pari a 54.000 euro in 10 anni l’importo della rata mensile si attesta a 465 euro», si legge nello studio di Telemutuo. «Con questo mutuo si andranno a pagare 1.800 euro di interessi in 10 anni. E considerando le spese accessorie (perizia, istruttoria, tasse), ad eccezione di quelle notarili, il costo finale del mutuo si attesterebbe a 3.369 euro».

Diversa la situazione di un immobile già gravato da un mutuo (ad esempio, un residuo di 100.000 euro con un valore immobile a oggi di 300.000 euro). In questo caso, le soluzioni per finanziare la ristrutturazione potrebbero essere quella di rifinanziare il mutuo, sottoscrivendone uno nuovo di maggior importo; oppure richiedere a un altro istituto bancario la surroga, oltre alla concessione di nuova liquidità. Nel primo caso, si dovrebbe sottoscrivere un mutuo di 154.000 euro (i 100 mila euro di residuo del finanziamento in essere, a cui si aggiungono i 54.000 euro di ristrutturazione, che non rientrano nelle detrazioni fiscali). Volendo limitare l’importo alla quota aggiuntiva di mutuo che si richiedere e optando per una durata di 10 anni, in questo caso la rata del mutuo salirebbe a 496,87 euro. In altre parole, si andrebbero a ripagare rate per un totale di 59.624 euro con una quota interessi di 5.624 euro.

E cosa dire dell’ipotesi surroga più liquidità? In questo caso l’operazione risulta composta da due richieste di mutuo: la prima per surrogare quello esistente. La seconda per andare a finanziare le spese. In questo caso 54.000 euro in 10 anni comporterebbero una rata di 484,87 euro al mese con un totale interessi di 4.184 euro. «A conti fatti, il mutuo ristrutturazione rappresenta l’opzione più economica per finanziare la quota di spese che non sono coperte dai bonus previsti dallo Stato», ha concluso Spiezia. «E’ anche vero che spesso non è possibile scegliere questa ipotesi perché sull’immobile è già presente un mutuo e quindi un’ipoteca volontaria. In questo caso l’opzione più economica, ma anche quella più complessa da ottenere, è la surroga oltre liquidità, che non viene concessa da tutte le banche. Di solito gli istituti di credito preferiscono indirizzare i clienti verso il rifinanziamento evitando così di accollarsi i costi derivanti dalla surroga, a carico della banca che acquisisce il mutuo».

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