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Chi ristruttura dopo il rogito può ridurre la spesa totale

Comprare una casa da ristrutturare può essere una scelta vincente, soprattutto con le detrazioni fiscali sui lavori extra large. Per capire se conviene davvero, però, bisogna tentare di preventivare nel modo più preciso possibile le cifre in gioco.
A parità di tutte le altre variabili, questi sono i dati indispensabili nel caso in cui l’acquirente sia un privato (persona fisica):
la differenza di prezzo tra una casa da ristrutturare e una che non necessita di alcun intervento;
il costo di massima dei lavori di cui ha bisogno l’immobile (o che il compratore può e vuole sostenere prima di abitarlo);
il termine realistico entro cui è possibile completare l’intervento e pagare le imprese coinvolte, anche in base al budget disponibile: le detrazioni del 50% sul recupero edilizio e del 65% per il risparmio energetico sono confermate fino al 31 dicembre di quest’anno per interventi sulle singole unità immobiliari (poi, salvo proroghe, si scenderà al 36%);
il reddito dell’acquirente, che deve essere abbastanza elevato da generare un’imposta da abbattere con le detrazioni (e rimanere tale per i prossimi anni). Ad esempio, con 25mila euro all’anno di reddito, si hanno 6.150 euro di Irpef lorda;
la possibilità di detrarre il 50% dell’Iva pagata al costruttore, in caso di acquisto da impresa di una casa nuova in classe energetica A o B.

La simulazione
Proviamo ora a fare un esempio, aiutandoci con l’ultima rilevazione dei prezzi immobiliari diffusa dall’ufficio studi di Tecnocasa (secondo semestre 2016). Prendiamo un appartamento di 90 metri quadrati a Milano, in zona Cenisio-Mac Mahon: per il «medio usato» la quotazione è 2.200 euro al metro quadrato, mentre per il «medio nuovo» 3mila euro.
Supponendo il venditore sia sempre un privato – e che quindi non ci siano differenze in termini di tassazione dell’acquisto – immaginiamo che il potenziale compratore debba scegliere se comprare un alloggio «nuovo», a 270mila euro, oppure uno «usato», a 198mila euro, per poi ristrutturarlo.
Si possono ipotizzare due interventi di recupero: uno “leggero” in cui la ristrutturazione costa 45mila euro (500 euro al metro quadrato) e uno “pesante” in cui le opere edilizie costano 67.500 euro (750 euro al metro quadrato), con l’aggiunta di 10mila euro per la sostituzione degli infissi.

I due scenari
Con il cantiere “leggero”, l’acquirente sosterrà un costo totale di 243mila euro – inferiore a quello per l’acquisto della casa che non necessita di lavori – e dalla dichiarazione dei redditi presentata nel 2018 fino a quella del 2027 sconterà ogni anno 2.250 euro dall’Irpef. Quindi il costo effettivo dopo dieci anni sarà di 220.500 euro. Questo, almeno, in termini nominali; se poi si volesse ipotizzare l’effetto dell’inflazione, che erode nel tempo il valore della detrazione, il costo “reale” aumenterebbe (si veda il grafico).
Diverse le cifre del cantiere “pesante”. In questo caso la spesa per le opere edilizie è detraibile al 50% e il cambio delle finestre al 65 per cento. Il costo totale è di 275.500 euro, più elevato rispetto all’acquisto dell’alloggio nuovo. Ma dal 2018 si applica lo sconto Irpef di 4.025 euro all’anno (3.375 per il 50% e 650 euro per il 65%). Con il risultato che dopo dieci anni il costo effettivo nominale è di 235.250 euro: più alto rispetto all’ipotesi dell’intervento “leggero”, ma ancora inferiore al prezzo dell’appartamento nuovo.

L’acquisto dal costruttore
Se la casa nuova fosse in classe A e a vendere fosse un’impresa, i calcoli cambierebbero: il compratore dovrebbe mettere in conto l’Iva da pagare sul prezzo d’acquisto, anziché l’imposta di registro sul valore catastale, ma potrebbe detrarre dall’Irpef il 50% dell’imposta pagata al rogito. Uno sconto che, come rileva anche l’Ance, riequilibra parzialmente la disparità di tassazione e potrebbe alterare i valori in gioco, soprattutto nelle transazioni “non prima casa” dove pesa l’Iva al 10 per cento.

Variabili non economiche
Sulla decisione finale, oltre alle grandezze monetarie, incidono anche valutazioni soggettive, che però qui non possono essere misurate.
Si pensi, ad esempio, alla possibilità di personalizzare la distribuzione degli spazi o al vantaggio di diluire nel tempo le spese, magari eseguendo i lavori per gradi. Oppure, al contrario, alla difficoltà di seguire il cantiere se la casa acquistata si trova in un’altra città. Sono tutti aspetti che vanno valutati a livello individuale e incrociati con le variabili economiche.

Cristiano Dell’Oste

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