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Riforma del condominio, un puzzle composto a metà

Nuova disciplina condominiale: il rebus si va ricomponendo. A un anno dall’entrata in vigore della legge n. 220/2012 molte delle questioni controverse sono state chiarite dal legislatore, mentre la giurisprudenza ha avviato quel lento lavorio che porterà a interpretazioni maggiormente condivise di alcune disposizioni ancora poco chiare.

I principali interventi chiarificatori sono infatti intervenuti con il dl destinazione Italia e confermati in sede di conversione con legge n. 9/2014.

La formazione degli amministratori condominiali. Dovrebbero arrivare a giorni, sotto forma di regolamento del ministero della giustizia, le risposte ai quesiti in tema di formazione obbligatoria degli amministratori, ovvero chi possa organizzare e gestire i relativi corsi, quali modalità di svolgimento debbano essere rispettate e quali contenuti minimi debbano essere garantiti. Quella della formazione, iniziale e periodica, rappresenta infatti una delle scommesse più importanti sulla strada della maggiore trasparenza nella gestione dei condomini.

La semplificazione dell’anagrafe condominiale. Con la legge di conversione del dl destinazione Italia è stato fugato qualsiasi dubbio sul fatto che l’amministratore non abbia alcun dovere di verificare le condizioni di sicurezza degli impianti delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Infatti il riferimento contenuto nell’art. 1130 c.c. alle condizioni di sicurezza delle quali dare atto nell’anagrafe condominiale deve intendersi operato alle parti comuni.

Il fondo speciale obbligatorio per le innovazioni e i lavori straordinari. La copertura integrale, di importo pari all’ammontare dei lavori approvati dall’assemblea in tutti i casi di opere di manutenzione straordinaria e di innovazioni, del fondo speciale obbligatorio in base al nuovo art. 1135 c.c. può essere evitata qualora condominio e impresa appaltatrice utilizzino opportunamente lo strumento contrattuale quale mezzo per contemperare le opposte esigenze di celerità nell’avvio dei lavori e di garanzia del saldo delle opere realizzate.

In altri termini, è possibile prevedere consensualmente che l’integrazione del fondo possa avvenire gradualmente sulla base delle somme dovute in relazione allo stato di avanzamento dei lavori, permettendo così ai condomini di pagare ratealmente quanto dovuto all’impresa.

Le sanzioni per le violazioni del regolamento condominiale. Con la modifica dell’art. 70 disp. att. c.c. il legislatore della riforma aveva sbloccato gli ostacoli alla possibilità di sanzionare pecuniariamente i condomini che si fossero resi autori di violazioni del regolamento (come è noto è stato previsto il pagamento di somme fino a 200 euro, che possono giungere fino a 800 euro in caso di recidiva).

Merito della miniriforma operata dal cosiddetto decreto destinazione Italia, confermato sul punto dalla legge di conversione, è stato quindi quello di chiarire espressamente come il relativo potere sanzionatorio spetti all’assemblea (con la maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresenti almeno la metà dei millesimi del valore dell’edificio) e non possa essere esercitato discrezionalmente dall’amministratore (vista anche la necessità di graduare la misura della sanzione).

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