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Rideterminazioni al test Unico

Anche in Unico occorre fare i conti con la rideterminazione del valore dei terreni e delle partecipazioni. Infatti, la legge di Stabilità 2014 aveva concesso una ulteriore chance per rideterminare il valore dei terreni e delle partecipazioni posseduti alla data del 1º gennaio 2014. Occorreva entro il 30 giugno 2014 redigere e giurare la perizia di stima oltre a corrispondere l’imposta sostitutiva (almeno la prima rata) per poter beneficiare del nuovo valore in caso di vendita.

Per l’anno 2014 le aliquote della sostitutiva erano quelle ormai abituali del 2 o 4% e il pagamento poteva avvenire anche in 3 rate annuali di pari importo, con applicazione degli interessi del 3%, da effettuarsi entro il 30 giugno 2014 (prima rata), 30 giugno 2015 (seconda rata), 30 giugno 2016 (terza rata).

Tutte le regole applicabili erano quella già in vigore per i precedenti provvedimenti che concedevano tale possibilità tanto che la rideterminazione del valore del terreno o della partecipazione permette di considerate il nuovo valore da confrontare con il corrispettivo di vendita per il calcolo della plusvalenza imponibile ai sensi degli artt. 67 e 68 del Tuir.

Nel caso dei terreni la rideterminazione pareva dover risultare da una perizia asseverata entro il 30 giugno 2014 o comunque entro la data in cui avviene la cessione in quanto detto valore deve risultare nell’atto. Tale assunto era stato previsto dalla risoluzione ministeriale 15/E del 1 febbraio 2002 e il mancato rispetto comportava la conseguenza così dettagliata. Se il contribuente era intenzionato a «utilizzare» il nuovo valore per abbattere una plusvalenza che si fosse generata dopo il 30 giugno 2014 (senza alcun termine finale) era sufficiente rispettare il termine dettato dalla norma per asseverare la perizia e pagare il dovuto al fine di cogliere l’opportunità. Se invece il contribuente era intenzionato a «utilizzare» il nuovo valore per abbattere una plusvalenza generata da una vendita del terreno antecedente il 30 giugno 2014 doveva stare attento al fatto che l’asseverazione della perizia e il pagamento dell’imposta (o della prima rata) intervenisse prima dell’atto notarile di cessione. In caso contrario, anche qualora l’asseverazione fosse stata effettuata entro il termine del 30 giugno, il valore rilevante ai fini del calcolo della plusvalenza (secondo l’agenzia) continuava a essere il costo fiscalmente riconosciuto ante rivalutazione.

Esemplificando: un terreno aveva un valore storico fiscale di 1.000 ed è stato rivalutato a 10.000 pagando al sostitutiva del 4% godendo di una delle innumerevoli apertura della norma. Ma in sede di compravendita (intervenuta per 10.000) tale secondo valore non è stato indicato. La mancata indicazione porta gli uffici a individuare la plusvalenza generata (che dovrebbe essere pari a zero con quindi l’assenza di un carico fiscale che è già stato assolto pagando la sostitutiva al momento della rideterminazione del valore) in misura pari alla differenza tra il prezzo e il valore originario ossia pari a 9.000. In tal modo su questi 9.000 il contribuente si troverebbe a dover pagare due volte le imposte.

La tesi dell’Agenzia si basa sul fatto che il «valore rideterminato», affinché assuma rilevanza agli effetti della calcolo della plusvalenza, è necessario che costituisca il valore normale minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Con ciò, seguendo tale tesi, si giunge a ritenere necessariamente omogenei i valori ai fini dei campi impositivi (registro, ipo-catastali e dirette) tanto che nel caso in cui nell’atto di trasferimento sia indicato un valore inferiore a quello ridete rinato, si ritiene debbano tornare applicabili le regole ordinarie di determinazione delle plusvalenze di cui all’art. 68 del Tuir (annullando la rideterminazione ma così facendo anche l’imposta pagata).

Nonostante il pensiero dell’amministrazione sia sempre stato chiaro non sono pochi i dubbi circa la sua correttezza e la giurisprudenza sembra (a volte conforme) a seguire una linea meno rigida. Si possono sul punto richiamare le sentenze della Commissione tributaria regionale di Milano n. 169/44/11 e n. 141/45/12 che hanno confermato quanto già deciso in primo grado, ovvero che non è da accogliere la tesi dell’ufficio con annullamento degli accertamenti che erano stati notificati e anche con la condanna al pagamento delle spese di causa in capo all’ufficio.

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