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Rettifiche sui rogiti: per la Corte basta lo scarto tra prezzo e mutuo

La Corte di cassazione non ha una posizione univoca sulla possibilità di sindacare la congruità del corrispettivo pattuito in caso di cessione di immobili. Si pongono, in particolare, le questioni concernenti la rilevanza dello scostamento del prezzo dichiarato dall’importo del mutuo ottenuto dall’acquirente e da quello del contratto preliminare.

L’articolo 5, comma 3, del Dlgs 147/2015 ha stabilito che le disposizioni relative sulle plusvalenze derivanti dalle cessioni di immobili si interpretano nel senso che l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore di mercato. Perciò, il sindacato di antieconomicità dell’operazione può essere effettuato – come già affermato nella circolare 18/E/2010 – soltanto in presenza di ulteriori elementi probatori, quali: le tariffe di vendita pubblicizzate; le differenze tra i prezzi praticati per analoghe tipologie di immobili; l’insufficienza del corrispettivo a garantire un utile adeguato; le dichiarazioni degli acquirenti.

Resta, però, controversa la questione se possa risultare sufficiente a fondare l’accertamento la circostanza che gli importi dei finanziamenti ottenuti dagli acquirenti risultino superiori ai prezzi di acquisto risultanti dai contratti stipulati.

In alcuni casi è stato ritenuto che i mutui non avrebbero valore probatorio «in quanto le banche prima della crisi erano di manica larga» (ordinanza 26286/2017) e perché il loro valore «tiene conto di una serie di altri elementi come, per es. le difficoltà economiche dell’acquirente» (sentenza 5190/2017). È un principio condivisibile, perché l’importo del mutuo può essere influenzato, ad esempio, dalle garanzie offerte alla banca, dall’esigenza di sostenere ulteriori spese per la ristrutturazione del fabbricato e dal fatto che l’immobile sia in costruzione (lo studio 152-2006/T del Notariato). Negli ultimi due anni quest’ultimo indirizzo è stato, però, disatteso in numerose pronunce (si veda la scheda) riguardanti accertamenti analitico-induttivi fondati sullo scostamento tra il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, nelle quali è stato affermato che «anche un solo fatto – qualora presenti i requisiti della gravità e precisione – può … costituire … la fonte della presunzione (così la ordinanza 7820/2019).

La Corte ha chiarito, nell’ordinanza 2155/2019, che, ai fini sia civilistici che tributari, non è necessario che gli elementi assunti a fonte di presunzione siano plurimi, benché l’articolo 2729 del Codice civile e l’articolo 39 del Dpr 600/1973 si esprimano al plurale, pur ribadendo che altrettanto non può dirsi dello scostamento dai valori Omi, trattandosi «con evidenza di valori normali di mercato desunti da uno studio statistico su una pluralità di atti negoziali registrati, … potendo intervenire una pluralità di componenti peculiari nella condizione dell’immobile».

Quest’ultimo orientamento risulta ormai prevalente e si ritiene che i contribuenti che si trovino in situazioni “non patologiche” debbano porre particolare attenzione a indicare, nel contratto di compravendita e/o nell’atto di finanziamento, che il mutuo contratto dal cessionario per l’acquisto dell’immobile è solo in parte destinato al finanziamento dello stesso, specificando i motivi che giustificano la differenza tra il prezzo e l’importo ricevuto in prestito nonché le garanzie fornite per il suo ottenimento.

La stessa Cassazione ha affermato, nella ordinanza 12269/2018, che va valutato «se anche l’unico elemento presuntivo soddisfi con sufficienza il supporto probatorio alla rettifica del corrispettivo» e che il contribuente può fornire la prova contraria, dimostrando, ad esempio, «che il mutuo di maggior importo rispetto al prezzo d’acquisto dell’immobile è giustificato dal finanziamento anche della sua ristrutturazione».

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