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Rettifica univoca

Nelle rettifiche immobiliari, l’Agenzia delle entrate non può servirsi del c.d. «metodo misto», composto dall’utilizzo in contemporanea di due diversi metodi di valutazione, per la rideterminazione del valore della compravendita. La ricostruzione che si fonda su due criteri di valutazione differenti, quali per esempio il metodo comparativo e il metodo reddituale, è illegittima perché non consente di ottenere una stima attendibile del valore dell’immobile, considerata la diversità dei criteri adoperati simultaneamente. Con queste conclusioni, la Ctr del Lazio, nella sentenza n. 86/21/13 dello scorso 9 aprile, ha bocciato una rettifica immobiliare ai fini del registro, ribaltando il giudizio di prime cure che era stato, invece, favorevole all’amministrazione finanziaria.

L’articolo 51 del dpr 131/86 stabilisce, al comma 3, i metodi secondo cui l’Ufficio può rettificare il valore delle compravendite immobiliari, indicando quale primo criterio il c.d. «metodo comparativo», che si basa sul confronto con i trasferimenti similari avvenuti non oltre il triennio, e successivamente introduce il c.d. «metodo reddituale», che si basa sul «reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari». Non è infrequente che l’amministrazione finanziaria ricostruisca il valore dei trasferimenti utilizzando entrambi i metodi contemporaneamente, facendo cioè scaturire il valore finale dalla media tra le due stime. Tutti gli atti motivati in questo modo sono illegittimi.

Nel caso della sentenza in commento, la Ctr del Lazio non ha esitato ad annullare la pronuncia di primo grado, che aveva riconosciuto legittimità alla verifica, criticando proprio il percorso logico seguito dai verificatori per giungere al valore finale. «Ad avviso di questo collegio», si legge nella pronuncia, «non è possibile applicare contemporaneamente due distinti metodi di valutazione, per cui non si determinerebbe un’attendibile stima del terreno, considerata la diversità di criteri adoperati». In definitiva, dunque, l’Ufficio può avvalersi di diversi metodi per ricostruire il valore delle compravendite, ma non può giungere al valore finale facendo una sorta di «collage» tra le diverse valutazioni, concettualmente incompatibili e inadatte a fondersi tra di loro. Il collegio laziale aggiunge, in conclusione, che l’utilizzo del criterio comparativo impone all’amministrazione l’onere di allegare alla verifica la copia degli atti similari assunti a paragone, principio ormai largamente condiviso in giurisprudenza (si vedano Cassazione, ordinanza n. 3262/13 su ItaliaOggi del 22 febbraio, e Ctp di Reggio Emilia, sentenza n. 59/03/13 su ItaliaOggi del 12 marzo).

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