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Rent to by, l’atto pubblico è esecutivo

Con il contratto di rent to buy (introdotto dal Dl 133/2014, convertito in legge 164/2014) il proprietario di un bene immobile lo concede in godimento a un altro soggetto nell’intesa che i canoni via via versati per l’utilizzo potranno essere considerati anche quali rate del pagamento del prezzo di acquisto.
Una volta che il prezzo sia pagato per intero mediante con la corresponsione di queste rate, la proprietà del bene passerà al soggetto che ne ha avuto il godimento. Introducendo questo contratto nel nostro sistema, il legislatore ha, dunque, inteso consentire, da un lato, ai potenziali acquirenti che non dispongano delle somme per poter procedere all’acquisto, di beneficiare, comunque, nell’immediato, dell’immobile e di imputare (in tutto o in parte) le somme versate a titolo di corrispettivo nel prezzo dell’eventuale successivo acquisto dell’immobile utilizzato; per altro verso, ai potenziali venditori di trovare un positivo riscontro dal mercato in termini di locazione dell’immobile e, nel medio o lungo periodo, eventualmente anche di vendita.
Con riferimento alla “patologia” del contratto di rent to buy, il legislatore ha previsto che, a fronte: a) dell’inadempimento del conduttore, «il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto»; e che «il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo»; b) dell’inadempimento del concedente, quest’ultimo «deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali». Il quadro si completa con la previsione relativa (non più all’inadempimento di una delle parti ma) all’ipotesi del mancato esercizio, da parte del conduttore, del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito, in relazione alla quale «le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire».
Una delle maggiori criticità della nuova disciplina, cui sono probabilmente legate le sorti stesse del nuovo istituto, attiene alla restituzione dell’immobile in ipotesi di inadempimento del conduttore. È difficile immaginare, infatti, che qualsivoglia proprietario di un immobile si determini a stipulare un contratto di questo tipo se non ha fondato motivo di ritenere che, in ipotesi di inadempimento del conduttore, dispone di una via giurisdizionale che gli consente di ottenere comunque in tempi rapidi la restituzione dell’immobile.
Al riguardo, il Consiglio nazionale del Notariato (studio civilistico n. 283-2015/C del 28 maggio 2015) sostiene che, in ipotesi di inadempimento del conduttore, se il contratto di rent to buy ha la forma dell’atto pubblico e contiene una clausola risolutiva espressa, nel nostro sistema processuale esiste la possibilità per l’avente diritto di agire legittimamente in via esecutiva per il rilascio dell’immobile sulla base di un titolo esecutivo stragiudiziale e, dunque, senza passare per un preventivo accertamento giurisdizionale (sia esso a cognizione piena o sommaria) del suo diritto.
Da ciò l’importanza che, sotto il profilo della effettività della tutela giurisdizionale, questo contratto sia stipulato nella forma dell’atto pubblico (non essendo sufficiente la forma della scrittura privata autenticata, se si vuole ricomprendere anche l’obbligo di rilascio) e che tale atto sia redatto con quelle accortezzeche consentano allo stesso di costituire titolo esecutivo per le obbligazioni (anche di rilascio) contenute nel contratto. Il ricorso alla forma dell’atto pubblico, per la stipulazione del contratto di rent to buy, diviene dunque uno strumento di fondamentale importanza, unitamente all’attenzione che il notaio deve porre in sede di predisposizione dello stesso, ove ci si muova in una prospettiva tendente a guardare a questo nuovo istituto sotto il profilo della effettività della tutela giurisdizionale.

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