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Rent to buy, tutto si gioca nelle pattuizioni contrattuali

Successo del rent to buy sul mercato ma regime fiscale ancora problematico. Uno studio del Notariato tenta di chiarire le diverse questioni che tale forma contrattuale apre sul fronte fiscale. La possibilità di strutturare il contratto in diverse tipologie e forme amplia le possibili discipline fiscali e rende rilevanti, ancor più che del solito, le pattuizioni contrattuali contenute nel contratto. Il rent to buy, anche a causa del periodo ancora di crisi del settore immobiliare insieme alla stretta creditizia, ha iniziato a proposi con una certa frequenza proprio grazie alle finalità che è possibile raggiungere: il potenziale acquirente ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile con la possibilità di recuperare quanto versato per il godimento a riduzione del prezzo di acquisto finale mentre il potenziale venditore riesce ad individuare degli acquirenti iniziando anche a mettere a reddito il bene. Di certo in tutto questo una molla decisiva per lo sviluppo della fattispecie è data dalla difficoltà sempre maggiore di trovare soggetti terzi finanziatori delle operazioni immobiliari che portano a far assumere tale veste direttamente al titolare della proprietà.

Tale ipotesi è stato oggetto dello studio 490-2013/T del consiglio nazionale del Notariato. La partenza deve essere quella dell’analisi civilistica dei contratti. E qui iniziano a potersi configurare ipotesi differenti. Ciò che nella pratica è definito come rent to buy può avere delle diverse nature. Nel contratto si ritrovano combinati elementi della locazione e della vendita e la caratteristica principale è quella per cui il potenziale acquirente a fronte del pagamento di un corrispettivo (canone) si trova a ottenere la disponibilità dell’immobile con però l’obbligo o la facoltà, trascorso un tempo predeterminato, di acquistare lo stesso pagando una somma a saldo del prezzo che però tiene conto in tutto o in parte di quanto già corrisposto sotto forma di canone.

La differenza principale tra le diverse ipotesi che può assumere la pattuizione è che sia previsto l’obbligo o la facoltà dell’acquisto. Come sottolineato dalla studio del Notariato ciò consente di identificare:

  • nel primo caso una locazione collegata con un preliminare di futura vendita;
  • nel secondo caso una locazione con opzione di acquisto
    Questo quanto meno se si analizza il contratto o lo si cerca di qualificare in base ai canoni ed alla figura dei contratti tipici disciplinati dal codice civile. Giustamente però lo studio sottolinea che «nell’analisi dei profili civilistici e fiscali delle operazioni in esame occorre, tuttavia, anche tener conto che l’evoluzione della prassi contrattuale, spinta da un’evidente esigenza sociale, potrebbe condurre a individuare una nuova tipologia contrattuale atipica caratterizzata da una propria causa, la quale potrebbe giustificare, quanto alla disciplina applicabile, soluzioni interpretative diverse da quelle comunemente ritenute valide per i contratti tipici affini». Situazione questa che si è già verificata diverse volte come, per esempio, per il caso del leasing almeno fino al momento in cui lo stesso non è stato disciplinato (quasi) compiutamente da norme speciali o anche grazie al lavoro della giurisprudenza. Sul punto non devono essere tralasciate le reali finalità che portano a stipulare contratti di tale natura. Non poco incide il particolare momento del mercato immobiliare caratterizzato da una fase di stagnazione che porta a evidenziare da un lato l’esigenza da parte dei proprietari di monetizzare l’investimento e dall’altro quella dei potenziali acquirenti di poter immediatamente ottenere la disponibilità dell’immobile senza dover far fronte all’esborso immediato del corrispettivo potendo contare sul fatto che il pagamento del canone non risulterà «perso». Nella sostanza, guardando questo lato il rent to buy porta a sostituire quello che per anni è stata la funzione degli enti terzi finanziatori sostituendo gli stessi con il proprietario.
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