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Rent to buy operativo: così i primi contratti con le clausole-tipo

Entra nel vivo la contrattualistica del rent to buy, dopo qualche mese occorso per lo studio di questo nuovo strumento contrattuale (introdotto dall’articolo 23, Dl 133/2014, convertito in legge 164/2014) che cerca di rimediare alla attuale carenza di liquidità in capo ai potenziali acquirenti di immobili e che quindi permette al soggetto venditore di “finanziare” l’acquisto, accettando di percepire il prezzo a rate e garantendosi con il mantenimento della proprietà nel periodo durante il quale il conduttore beneficia del godimento dell’immobile.
Un contratto-tipo, la cui lettura aiuta a familiarizzare con questo nuovo istituto, è stato presentato pochi giorni fa dal Consiglio nazionale del notariato: è uno schema contrattuale che prevede la concessione in godimento di un immobile abitativo con facoltà del conduttore di optare per il suo acquisto, imputando a prezzo una parte dei canoni concordati per il godimento (lo schema contrattuale è disponibile sul «Quotidiano del Diritto» di oggi, www.quotidianodiritto.ilsole24ore.com, correlato a questo stesso servizio).
Per rent to buy (Rtb) si intende qualsiasi contratto che sia inquadrabile nel seguente schema: Tizio concede in godimento a Caio un immobile con il diritto di quest’ultimo di acquistarlo entro un termine determinato, imputando a prezzo parte dei canoni versati, a seconda di quanto in tal senso convenuto nel contratto, ove si può appunto stabilire quale sia la parte di canone che va a remunerare l’utilizzo del bene dato in godimento e quale sia invece quella porzione che vale come rata del prezzo dovuto per l’acquisto.
In altri termini, dalla stipula di questo contratto deriva che Caio può utilizzare l’immobile di Tizio per il periodo concordato e divenirne proprietario con le modalità e i tempi convenuti (ad esempio, esercitando un’opzione di acquisto che il contratto gli conceda). Tizio e Caio possono essere soggetti “qualsiasi”: vale a dire un privato, un professionista, un imprenditore individuale, una società o un qualunque altro ente. L’immobile oggetto dell’Rtb, a sua volta, può essere di qualunque tipologia: un edificio abitativo o strumentale, un’area agricola o edificabile.
L’utilizzo dell’immobile
Nello schema contrattuale presentato si affronta anzitutto il tema dell’utilizzo dell’immobile da parte del conduttore e si propone il caso che il concedente, per sua tutela, intenda comprimerlo il più possibile. Così si scrive che la concessione del godimento si effettua per il solo uso abitativo (del conduttore e delle persone con lui abitualmente conviventi) con divieto di mutarne la destinazione; altresì si scrive che la parte conduttrice non possa locare, neppure parzialmente i beni concessi in godimento né concederli in uso gratuito.
I rischi connessi
Nello schema proposto i rischi inerenti l’immobile vengono addossati al soggetto conduttore, in considerazione del suo rapporto con l’immobile: e così si scrive che il conduttore «assume i rischi, compresi i rischi per eventuali vizi sopravvenuti e per il perimento dei beni, sempreché non dovuti a cause imputabili alla parte concedente». Con la conseguenza che sul conduttore viene a gravare il rischio del perimento e del deterioramento degli immobili nonché ogni rischio relativo alla responsabilità civile nei confronti di terzi. Al riguardo, si prevede pure un obbligo del conduttore di stipulare (e di sostenere il costo) di una adeguata polizza di assicurazione.
Assemblee condominiali
Se l’unità immobiliare è in un condominio, dopo aver sancito che le spese condominiali ordinarie gravano sul conduttore e quelle straordinarie sul concedente (si veda anche Il Sole 24 Ore di ieri), il “contratto-tipo” attribuisce al conduttore il diritto di voto nelle assemblee che abbiano all’ordine del giorno questioni di ordinaria amministrazione e al concedente il voto nelle assemblee chiamate a deliberare argomenti di straordinaria amministrazione.

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